En diciembre de 2023, la derogación de la Ley de Alquileres, propuesta en el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/2023 y firmada por el presidente Javier Milei, marcó un punto de inflexión en el mercado inmobiliario argentino. Este cambio legislativo trajo consigo un aumento significativo en la oferta de propiedades para alquiler, pero también generó incertidumbre entre inquilinos y propietarios sobre las nuevas modalidades de contratación que regirán en este sector. Las modificaciones en la legislación han provocado cambios profundos en las reglas que antes regulaban los contratos de arrendamiento, creando un nuevo marco donde las partes pueden negociar libremente los términos y condiciones del alquiler.
El Fin de la Ley de Alquileres y la Introducción de Nuevos Modelos de Contratos
Con la derogación de la Ley de Alquileres, el marco normativo que previamente regulaba aspectos clave como la duración de los contratos, la fórmula de actualización de los alquileres y la moneda de pago ha desaparecido. A partir de ahora, los contratos de alquiler se regirán bajo el Código Civil y Comercial, lo que permite a las partes involucradas establecer los términos de forma “libre”. Esto significa que ya no existe una regulación estricta que determine cuánto tiempo puede durar un contrato de arrendamiento ni cómo deben calcularse los incrementos del alquiler, abriendo un abanico de posibilidades para propietarios e inquilinos.
En este nuevo contexto, las inmobiliarias y los propietarios han propuesto un modelo de contrato que recuerda a las prácticas que se utilizaban antes de la aprobación de la Ley de Alquileres en 2020. Estos nuevos contratos tienen características similares a las de hace algunos años: se establecen plazos máximos de 24 meses y las actualizaciones de los precios se realizan cada tres meses, generalmente basadas en el índice de inflación. Este modelo de actualización más frecuente busca reflejar de manera más precisa el impacto de la inflación en la economía y proteger los ingresos de los propietarios frente a la depreciación de la moneda.
Flexibilidad en las Condiciones de Alquiler: Duración, Moneda y Fórmula de Actualización
Uno de los aspectos más destacados del nuevo panorama legal es la flexibilidad con la que se pueden pactar los términos del contrato. En la actualidad, las partes tienen la libertad de acordar la duración del arrendamiento, que puede ser incluso menor a los 24 meses, y la frecuencia de las actualizaciones. Si bien la mayoría de los acuerdos se siguen estableciendo en pesos, se ha abierto la posibilidad de que los contratos se formalicen en otras monedas, como el dólar o incluso criptomonedas. En Rosario, por ejemplo, ya se firmó el primer contrato de alquiler pagado en bitcoin, lo que demuestra la apertura a nuevas formas de transacción en el sector.
En cuanto a las actualizaciones, las inmobiliarias suelen proponer ajustes trimestrales, aunque algunos propietarios optan por hacerlo de forma cuatrimestral o semestral. Los indicadores más comunes para determinar el incremento del alquiler son el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y el Índice de la Cámara Argentina de la Construcción (CAC). Esta diversidad de opciones permite a las partes adaptar el contrato a las fluctuaciones económicas, lo que resulta beneficioso tanto para propietarios como para inquilinos.
Incremento en la Oferta de Alquileres y Reducción de Precios en Algunas Zonas
Uno de los efectos inmediatos de la derogación de la Ley de Alquileres ha sido el incremento en la oferta de propiedades disponibles para arrendar. Según el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Argentina (CIA), Daniel Zampone, la eliminación de las regulaciones ha sido un catalizador para que muchos propietarios que mantenían sus propiedades vacías durante los últimos años decidan ponerlas nuevamente en el mercado. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA), por ejemplo, el número de departamentos disponibles para alquiler se duplicó en el transcurso de un mes, pasando de 400 en diciembre de 2023 a 800 en enero de 2024.
Este aumento en la oferta ha ejercido presión a la baja sobre los precios en algunas zonas. Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina (CAPRA), señaló que en ciertos barrios de la capital federal los precios de alquiler han caído hasta un 20% respecto a lo que los propietarios pedían un mes antes. Esta tendencia es una consecuencia directa del nuevo equilibrio entre la oferta y la demanda, donde los inquilinos tienen más opciones para elegir y mayor poder de negociación a la hora de discutir los precios.
Ventajas y Desventajas del Nuevo Modelo para Inquilinos y Propietarios
El nuevo marco legal presenta una serie de ventajas y desventajas tanto para inquilinos como para propietarios. Desde la perspectiva de los propietarios, la derogación de la Ley de Alquileres ha sido recibida con optimismo. Al tener mayor libertad para negociar los términos del contrato y ajustar los precios con mayor frecuencia, los propietarios pueden proteger mejor sus ingresos frente a la inflación y otras fluctuaciones económicas. Además, la posibilidad de pactar contratos en diferentes monedas les ofrece una mayor flexibilidad financiera.
Para los inquilinos, el panorama es más complejo. Si bien el aumento en la oferta de propiedades ha generado una mayor competencia y, en algunos casos, una reducción en los precios, la incertidumbre en cuanto a las actualizaciones del alquiler y la duración del contrato puede ser un desafío. La eliminación de un marco regulatorio claro puede llevar a que algunos inquilinos se enfrenten a aumentos bruscos en el costo de vida o a contratos de corta duración que no les brinden la estabilidad que buscan.
Impacto en el Mercado Inmobiliario a Largo Plazo
El efecto a largo plazo de la derogación de la Ley de Alquileres en el mercado inmobiliario argentino aún está por verse. Sin embargo, los expertos coinciden en que el aumento en la oferta de alquileres es un indicio de que el mercado está en proceso de recuperación. Durante los últimos años, muchos propietarios optaron por no alquilar sus propiedades debido a las restricciones impuestas por la ley, lo que contribuyó a la escasez de opciones para los inquilinos y a un aumento en los precios.
Ahora, con la derogación de la ley y la mayor flexibilidad en la negociación de los contratos, se espera que el mercado encuentre un nuevo equilibrio. No obstante, este proceso de ajuste podría llevar tiempo, y es probable que sigamos viendo fluctuaciones en los precios y en la oferta de propiedades en los próximos meses. Además, la volatilidad económica y la alta inflación en Argentina siguen siendo factores determinantes que influirán en el comportamiento del mercado de alquileres.
La derogación de la Ley de Alquileres ha marcado un antes y un después en el mercado inmobiliario argentino. El aumento en la oferta de propiedades, la flexibilización en los términos de los contratos y la posibilidad de pactar alquileres en diferentes monedas son algunos de los cambios más importantes que han surgido desde la entrada en vigor del DNU 70/2023. Si bien este nuevo marco ofrece ventajas para los propietarios, los inquilinos deben estar atentos a las condiciones que acuerden, especialmente en lo que respecta a la fórmula de actualización del alquiler y la duración del contrato. En un contexto de incertidumbre económica, es crucial que ambas partes negocien de manera clara y transparente para evitar futuros conflictos y garantizar un equilibrio justo en las relaciones de arrendamiento.