El plazo mínimo de los contratos de alquiler de una vivienda en Argentina es de 3 años, según la Ley de Alquileres vigente desde julio de 2020. Este marco normativo introdujo importantes cambios en el mercado de alquileres, estableciendo mayor seguridad y estabilidad tanto para inquilinos como para propietarios. Sin embargo, para alquileres con fines turísticos, el plazo máximo es de 3 meses. Esta reducción de plazo, antes establecido en 6 meses, responde a la necesidad de dinamizar el mercado de alquiler temporal, que suele tener características muy diferentes a los alquileres residenciales de largo plazo.
Requisitos de alquiler para extranjeros en Buenos Aires
Los requisitos para alquilar una vivienda en Argentina varían dependiendo de si se trata de un alquiler formal o de opciones más flexibles, como los alquileres temporarios o turísticos. Para alquilar de manera formal en Buenos Aires o en otras áreas del país, es necesario cumplir con una serie de requisitos básicos, especialmente si el contrato se firma a través de una inmobiliaria. Los principales son:
- Constancias de trabajo y recibo de sueldo: Debes acreditar ingresos formales. Las inmobiliarias y los propietarios suelen exigir pruebas de estabilidad laboral para garantizar que el inquilino pueda afrontar el costo mensual del alquiler.
- Un garante: Esta es una de las principales barreras para los extranjeros que desean alquilar una vivienda en Argentina. El garante debe ser una persona con una propiedad en Argentina que se haga responsable en caso de que el inquilino no cumpla con sus obligaciones.
Además, el inquilino debe asumir los siguientes costos:
- Expensas: Estas son cuotas que cubren los gastos comunes del edificio, como mantenimiento y limpieza.
- Impuestos municipales: Los impuestos relacionados con la vivienda, como el ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza).
- Servicios: Luz, agua, gas, teléfono, televisión por cable e Internet, que corren por cuenta del inquilino.
- Depósito de garantía: Este depósito es generalmente equivalente a un mes de alquiler y se devuelve al final del contrato si la propiedad está en las mismas condiciones en las que fue alquilada.
Modalidades de alquiler
En Argentina, existen diversas modalidades de alquiler, desde opciones económicas para estancias cortas hasta alquileres permanentes con requisitos más estrictos. A continuación se detallan las opciones más comunes:
1. Alojamientos de paso
Si solo planeas quedarte en Argentina por unos días o meses, existen opciones económicas como hostels, hostales, residencias de estudiantes, PH (Propiedad Horizontal) y alojamientos baratos en plataformas como Airbnb. Estos alojamientos son ideales para extranjeros, especialmente estudiantes o personas en tránsito que no necesitan un contrato formal y buscan flexibilidad.
Los PH son una opción interesante ya que, además de ser accesibles en términos de precio, no suelen tener expensas, lo que representa un ahorro significativo.
2. Alquiler temporario
El alquiler temporario es una opción popular entre extranjeros que aún no han regularizado su situación de residencia o que están esperando encontrar un empleo formal. Este tipo de alquiler, generalmente por 3 meses o más, se caracteriza por ser más flexible en cuanto a los requisitos y plazos, pero también tiende a ser más caro en comparación con un alquiler tradicional.
Estos alquileres suelen ofrecer apartamentos completamente amoblados y equipados, listos para entrar a vivir. Aunque no se exigen contratos a largo plazo, los inquilinos pueden enfrentarse a aumentos de precio si deciden renovar el contrato. Además, se suele pedir un depósito de garantía, que es devuelto al finalizar el contrato si el inmueble está en buen estado.
3. Alquiler permanente
El alquiler permanente es el más común para quienes buscan residir en Argentina a largo plazo, especialmente para aquellos que ya tienen residencia permanente o están en proceso de obtenerla. En este tipo de contrato, se requiere cumplir con los siguientes requisitos:
- Contrato de alquiler con un plazo mínimo de 3 años.
- Depósito en garantía equivalente a un mes de alquiler, que se devuelve al finalizar el contrato si el inmueble está en condiciones adecuadas.
- Garantía: Además de un recibo de sueldo, se suele exigir algún tipo de garantía adicional, como la presentación de un garante.
En este tipo de alquiler, el inquilino es responsable de los gastos de expensas, servicios e impuestos municipales.
Alquiler sin garantía propietaria
Para muchos extranjeros, especialmente aquellos que no tienen acceso a un garante en Argentina, alquilar una vivienda puede resultar complicado. Sin embargo, existen alternativas para evitar este obstáculo, como los seguros de caución.
El seguro de caución es una póliza que emiten las compañías de seguros y que funciona como una garantía para el propietario. Este tipo de seguro cubre el incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino y es una excelente opción para aquellos que no pueden proporcionar una garantía propietaria. Algunas aseguradoras que ofrecen este tipo de servicio en Argentina son FINAER y Argenprop.
Los requisitos para obtener un seguro de caución suelen incluir:
- Documento de identidad.
- Recibos de sueldo o comprobantes de ingresos (por ejemplo, a través de monotributo).
- Un contrato preliminar de alquiler que confirme que el costo del alquiler no supera el 30% de los ingresos del inquilino.
- Presentar un codeudor, que no necesariamente debe ser propietario.
Si bien este tipo de seguro es una alternativa viable, su costo puede ser elevado, ya que generalmente equivale a un mes y medio de alquiler más el promedio de las expensas. Además, el seguro debe pagarse por adelantado, aunque en algunos casos es posible financiarlo en cuotas.
Otras opciones: Programas gubernamentales
En los últimos años, han surgido programas gubernamentales en Argentina que facilitan el acceso a la vivienda, especialmente para extranjeros y personas sin garantías tradicionales. Algunos de los programas más conocidos son:
1. Garantía BA
Este programa del gobierno de la Ciudad de Buenos Aires ofrece un aval para quienes no cuentan con una garantía propietaria. A través de este programa, el gobierno actúa como fiador del inquilino, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
2. Alquiler se puede
Este programa está destinado a personas que enfrentan dificultades para cumplir con los requisitos de alquiler tradicionales. A través de Alquiler se puede, los interesados pueden acceder a viviendas con requisitos menos estrictos y facilidades de pago.
Alquilar a dueño directo
Otra modalidad bastante común, sobre todo en las provincias, es alquilar a dueño directo. Esta opción implica negociar directamente con el propietario, sin intermediación de una inmobiliaria. Aunque esto puede resultar más económico y flexible, también conlleva riesgos, ya que no siempre hay un contrato formal que respalde el acuerdo entre las partes.
En este tipo de alquiler, el propietario suele pedir algún tipo de garantía, como un depósito por posibles daños o el pago por adelantado de varios meses de alquiler. En algunos casos, también se exige la presentación de un garante.
Apartamentos a través de inmobiliarias
Para quienes buscan mayor seguridad legal y respaldo en el proceso de alquiler, alquilar un apartamento a través de una inmobiliaria es una opción común. Sin embargo, es también la más costosa y con más requisitos. Las inmobiliarias suelen exigir una garantía propietaria, que consiste en presentar un garante con una propiedad en Argentina. Además, se deben pagar otros costos, como los honorarios de la inmobiliaria y los gastos del escribano.
Tipos de garantías de alquiler aceptadas en Argentina
Al alquilar un inmueble en Argentina, el inquilino debe proporcionar al menos dos de las siguientes garantías:
- Título de propiedad inmueble.
- Seguro de caución.
- Aval bancario.
- Garantía de fianza o fiador solidario.
- Garantía personal: Recibos de sueldo, certificado de ingresos, etc.
Alquilar una vivienda en Argentina puede ser un proceso complicado, especialmente para extranjeros. Los requisitos y las modalidades de alquiler varían considerablemente según el tipo de vivienda y la duración de la estancia. Sin embargo, existen alternativas accesibles, como los alquileres temporarios y los seguros de caución, que permiten sortear las barreras tradicionales, como la necesidad de contar con un garante. Además, los programas gubernamentales facilitan el acceso a viviendas para quienes enfrentan dificultades para cumplir con los requisitos estándar.