En los últimos años, los alquileres temporarios mediante plataformas como Airbnb se han convertido en una opción popular tanto para propietarios como para turistas. Sin embargo, este auge no ha estado exento de regulaciones, y hoy en día, quienes deseen ofrecer su propiedad en alquiler de forma temporal en Argentina deben cumplir con ciertas normativas impuestas tanto por el gobierno nacional como por las autoridades locales. Este artículo se centra en las obligaciones tributarias y los procedimientos de registro necesarios para quienes alquilan sus propiedades a través de Airbnb y otras plataformas similares.
El Registro Obligatorio de Alquileres Temporarios
El Ente de Turismo de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires ha emitido un aviso clave para quienes alquilan sus propiedades de manera temporal con fines turísticos: todos estos alquileres deben ser registrados de manera obligatoria. Este proceso de registro es simple y puede realizarse de manera online a través de la plataforma de Trámites a Distancia (TAD).
Pasos para el Registro de Alquileres Temporarios
- Acceso a la plataforma TAD: Los propietarios interesados en alquilar sus propiedades de manera temporal deben ingresar a la plataforma de Trámites a Distancia.
- Carga de la documentación: En esta plataforma, se deberá completar un formulario y cargar la documentación necesaria, que puede incluir títulos de propiedad, datos de la vivienda y contratos de alquiler temporario.
- Inscripción en el Registro de Alquileres Temporarios: El registro en el Registro de Alquileres Temporarios es obligatorio para formalizar el alquiler y estar en cumplimiento con las normativas locales.
Este registro es un paso esencial para garantizar que los alquileres temporarios estén sujetos a las regulaciones impuestas por el gobierno. Además, sirve como base para futuras inspecciones y revisiones por parte de las autoridades locales.
Declaración en la AFIP: Impuestos Nacionales y Provinciales
Además de estar registrado en el Ente de Turismo, los propietarios deben declarar sus alquileres ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP). Esta declaración es obligatoria, incluso si los alquileres se realizan a través de plataformas digitales como Airbnb.
El Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI)
Para cumplir con las normativas tributarias en Argentina, la AFIP ha establecido el Régimen de Registración de Contratos de Locación de Inmuebles (RELI). Este régimen permite declarar los contratos de alquiler de las propiedades que uno posea en el país, incluidos los alquileres temporarios.
Pasos para registrar un contrato en el RELI
- Acceder a la web de AFIP: Los propietarios deben ingresar al sitio web de la AFIP.
- Opción “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI – Contribuyente”: Dentro de la plataforma, se debe seleccionar la opción correspondiente al registro de contratos de locación.
- Completar los datos personales: Se requiere que el propietario complete la información personal y la relacionada con el contrato de alquiler.
- Adjuntar el contrato: Finalmente, se deberá adjuntar una copia del contrato de alquiler para formalizar la declaración.
El no declarar un contrato de alquiler temporario a través de plataformas como Airbnb puede acarrear consecuencias importantes en términos fiscales, ya que la AFIP retendrá automáticamente impuestos como el IVA (Impuesto al Valor Agregado) y el Impuesto a las Ganancias si no se cumple con esta obligación.
Consecuencias de No Declarar un Alquiler Temporario
Hasta hace unos años, los alquileres temporarios a través de Airbnb no estaban sujetos a impuestos en Argentina. Sin embargo, desde 2017, la AFIP ha comenzado a imponer retenciones a los pagos que realiza Airbnb a los propietarios. Si no se cumplen con las normativas fiscales, las retenciones pueden ser significativas.
Retenciones Automáticas de la AFIP
- Responsables inscriptos: Los propietarios que se encuentran inscriptos como responsables inscriptos pagan un porcentaje de impuestos relativamente bajo, en torno al 6%.
- Propietarios no inscriptos: Por otro lado, quienes no están inscriptos en el sistema tributario nacional pueden enfrentar retenciones de hasta el 28% de los ingresos obtenidos por los alquileres temporarios.
Es decir, si uno no declara su actividad ante la AFIP, las plataformas como Airbnb están obligadas a retener el 28% de los pagos que realizan a los propietarios. Esta retención es automática y puede representar una pérdida significativa de ingresos para quienes alquilan propiedades sin estar registrados adecuadamente.
La Conveniencia de Ingresar al Monotributo
Una opción que muchos propietarios están adoptando para evitar estas retenciones es inscribirse en el régimen del Monotributo. Este régimen simplificado exime a los contribuyentes de las altas retenciones impuestas a los no inscriptos, permitiéndoles pagar una cuota mensual fija que incluye impuestos como el IVA y el Impuesto a las Ganancias.
Ventajas del Monotributo
- Exención de retenciones: Los monotributistas están exentos de la retención automática del 28% que impone la AFIP a los propietarios no inscriptos.
- Simplificación tributaria: El Monotributo simplifica el cumplimiento de las obligaciones fiscales, ya que unifica el pago de varios impuestos en una sola cuota mensual.
- Reducción de la carga fiscal: En lugar de enfrentar una retención del 28%, los propietarios inscriptos en el Monotributo pueden reducir su carga fiscal significativamente, pagando solo una fracción de lo que pagarían sin estar inscriptos.
La Importancia de Firmar Contratos de Alquiler Temporario
Otro aspecto crucial para quienes alquilan propiedades de manera temporaria es la necesidad de firmar contratos formales de alquiler. Este paso, aunque no siempre es requerido por las plataformas como Airbnb, es fundamental para proteger los derechos tanto de los propietarios como de los inquilinos.
Protección contra Usurpaciones
En Argentina, una de las principales preocupaciones para los propietarios de inmuebles es la usurpación. Si un inquilino no desaloja la propiedad en el tiempo estipulado, los propietarios pueden enfrentarse a largos procesos judiciales para recuperar su vivienda. Por esta razón, firmar un contrato de alquiler temporario puede proporcionar una base legal más sólida para actuar en caso de que surjan disputas.
Al no contar con un contrato formal, los propietarios pueden quedar desprotegidos ante la ley en caso de usurpación, lo que resalta la importancia de documentar cada alquiler con un acuerdo legal.
Airbnb y los Requisitos de Alquiler
Es importante destacar que Airbnb, como plataforma, no suele imponer demasiados requisitos a la hora de alquilar propiedades. Aunque esta flexibilidad ha permitido que muchas personas puedan ofrecer sus propiedades en alquiler con facilidad, también ha generado ciertos riesgos para los propietarios.
Para minimizar estos riesgos, se recomienda siempre firmar un contrato de alquiler temporario, ya que puede ofrecer una mayor protección legal ante posibles conflictos con los inquilinos.
Consideraciones Finales
Alquilar propiedades de manera temporaria a través de plataformas como Airbnb puede ser una excelente manera de generar ingresos adicionales. Sin embargo, es fundamental cumplir con las normativas fiscales y legales vigentes para evitar retenciones innecesarias y posibles problemas legales.
Registrar los alquileres en la AFIP a través del RELI, inscribirse en el Monotributo, y firmar contratos de alquiler temporario son pasos esenciales para protegerse como propietario y maximizar los ingresos obtenidos por esta actividad. Además, estar al tanto de las regulaciones locales y nacionales es clave para operar de manera legal y sin complicaciones.
Recuerda que, en caso de dudas o situaciones complejas, siempre es recomendable consultar con un asesor fiscal o legal para asegurarte de que cumples con todas las obligaciones necesarias y así evitar sanciones o problemas futuros.
En resumen, si alquilas tu propiedad en Argentina a través de plataformas digitales, es importante registrarse, declarar los ingresos y asegurarse de estar al día con las obligaciones fiscales para operar dentro del marco legal y evitar retenciones impositivas significativas.