A nueve meses de la derogación de la ley de alquileres mediante un Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU), el mercado inmobiliario en Buenos Aires ha experimentado cambios significativos que merecen un análisis detallado. La ley, que había sido instaurada para regular los contratos de alquiler y proteger a los inquilinos, fue eliminada en un contexto de crisis económica, generando un reacomodamiento del mercado que ha impactado tanto a propietarios como a inquilinos.
Aumento en la Oferta de Alquileres
Uno de los cambios más notables tras la derogación de la ley ha sido el aumento drástico en la oferta de alquileres. Según datos de Zonaprop, la cantidad de publicaciones ha crecido casi un 200%, lo que refleja una mayor competencia entre propietarios y una búsqueda activa de inquilinos. Este incremento en la oferta ha permitido a los inquilinos tener más opciones disponibles, aunque también ha generado desafíos en cuanto a los precios y las condiciones de los contratos.
En términos de precios, los contratos se están cerrando principalmente por acuerdo entre las partes. Esto significa que los propietarios y los inquilinos están negociando condiciones que se adaptan a sus necesidades y capacidades financieras. Este enfoque ha llevado a que los aumentos mensuales de alquiler se hayan incrementado por debajo de la inflación en la mayor parte del período. Sin embargo, en agosto, esta tendencia se revirtió, registrando un aumento del 4,5% en los alquileres de la Ciudad de Buenos Aires, mientras que la inflación fue del 4,2%.
El Dólar en el Mercado de Alquileres
Un dato relevante que ha llamado la atención es que, a pesar de que la mayoría de los contratos se cierran en pesos, la oferta de alquileres en dólares sigue teniendo un papel protagónico. Actualmente, el 51% de las publicaciones de alquiler de departamentos de dos ambientes en Buenos Aires está en dólares, mientras que el 49% restante está en pesos. Esto indica una persistente preferencia por parte de los propietarios a asegurar sus ingresos en moneda extranjera, lo que les brinda una mayor seguridad frente a la devaluación del peso.
Para poner en contexto, en agosto de 2023, el 66% de los departamentos estaba publicado en dólares, mientras que solo el 34% lo estaba en pesos. Esta proporción comenzó a cambiar tras la prohibición de publicaciones en moneda extranjera en octubre de 2023, pero la reciente derogación de la ley ha permitido que la oferta en dólares vuelva a repuntar. A partir de enero de 2024, se observó que la mayor cantidad de departamentos estaba publicada en dólares, aunque entre marzo y junio hubo un aumento en la oferta en pesos. Sin embargo, en agosto se registró nuevamente un aumento en la oferta en dólares, lo que sugiere que la tendencia podría estar volviendo a cambiar.
Confianza en el Mercado Inmobiliario
La persistencia de una alta oferta en dólares a pesar de los cambios regulatorios es un indicador de la falta de confianza en la estabilidad del mercado. Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, menciona que “posiblemente tenga que ver con que todavía no hay tanta confianza en el supuesto orden del mercado en cuanto a que el dólar planchado y la devaluación sean un problema solo del pasado”. Esta desconfianza puede estar motivada por la incertidumbre económica que caracteriza a Argentina, donde la inflación y la inestabilidad monetaria son problemas persistentes.
La búsqueda de seguridad en dólares se convierte, entonces, en una estrategia para los propietarios que desean protegerse de las fluctuaciones del peso. Este comportamiento refleja una tendencia más amplia entre los inversores y propietarios de bienes raíces que buscan estabilizar sus ingresos en un entorno económico volátil.
Análisis Barrial: Dólares vs. Pesos
Al examinar la oferta de alquileres en diferentes barrios de la Ciudad de Buenos Aires, se pueden identificar patrones significativos en la preferencia por la moneda de publicación.
Barrios con Mayor Publicación en Dólares:
- Puerto Madero: 97%
- Retiro: 69%
- Recoleta: 61%
- Palermo: 60%
Estos barrios, conocidos por su alta demanda y exclusividad, presentan una gran cantidad de propiedades en dólares. Esto puede atribuirse a la clientela que busca residencias de alta gama, donde los propietarios sienten que los precios en dólares son más justos y reflejan el valor real del inmueble.
Barrios con Mayor Publicación en Pesos:
- Parque Patricios: 3%
- Liniers: 3%
- Monte Castro: 4%
- Villa del Parque: 4%
- Mataderos: 5%
En contraste, estos barrios tienen una oferta casi nula en dólares. Esto sugiere que los propietarios en estas áreas podrían estar más dispuestos a aceptar alquileres en pesos, reflejando una demanda local diferente y posiblemente menor.
Costos Promedio de Alquiler en CABA
El costo promedio de alquiler para un departamento de dos ambientes en CABA ha mostrado variaciones significativas. Actualmente, el precio promedio de los alquileres en dólares es de US$586, lo que representa una disminución del 6% en comparación con agosto del año pasado, cuando el promedio se encontraba en US$550.
- Puerto Madero: US$1393 (más caro)
- Palermo: US$834
- Colegiales: US$812
- Villa Ortuzar: US$529 (más económico)
- Balvanera: US$537
- Caballito: US$593
La diferencia de precios entre barrios refleja no solo la ubicación, sino también la calidad de las propiedades y la demanda en cada área. Los datos indican que, a pesar de las subidas de precios en algunos sectores, el 88% de los barrios ha experimentado una caída en los precios de alquiler en dólares.
Tendencias y Proyecciones Futuras
La evolución del mercado de alquileres en Buenos Aires tras la derogación de la ley de alquileres muestra un entorno dinámico que sigue siendo sensible a factores económicos y políticas gubernamentales. La continua preferencia por contratos en dólares en barrios de alta demanda indica que, aunque la ley de alquileres ha sido derogada, los propietarios buscan asegurar sus ingresos frente a un entorno inflacionario.
Las proyecciones futuras sugieren que el mercado podría estabilizarse una vez que los inquilinos y propietarios se adapten a las nuevas condiciones. Sin embargo, las fluctuaciones en el tipo de cambio y la inflación seguirán influyendo en las decisiones de alquiler y en la estructura del mercado inmobiliario.
En conclusión, a nueve meses de la derogación de la ley de alquileres, el mercado de Buenos Aires ha sufrido cambios notables, con un aumento en la oferta y una clara preferencia por contratos en dólares en ciertas áreas. La evolución de estos patrones dependerá de factores económicos, regulaciones gubernamentales y, sobre todo, de la confianza de los actores en el mercado inmobiliario.