Por primera vez en más de cuatro años, los inquilinos que firmaron contratos de alquiler en octubre de 2022 y 2023 bajo la antigua ley de alquileres experimentarán un alivio en los ajustes de sus rentas. Estos contratos, pactados bajo la normativa previa a la actualización de la Ley de Alquileres, aún siguen sujetos a los términos establecidos antes del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) firmado por el presidente Javier Milei a finales de 2023, el cual derogó la anterior legislación. El alivio que experimentan estos inquilinos proviene de una leve desaceleración en el Índice de Contratos de Locación (ICL), índice creado por el Banco Central para regular los aumentos anuales.
¿Qué es el Índice de Contratos de Locación (ICL)?
El ICL es un indicador que, desde su implementación, ha ido subiendo de forma constante debido a la alta inflación que afecta a la economía argentina. Este índice regula los aumentos de los contratos de alquiler bajo la antigua ley. Sin embargo, en los últimos meses ha ocurrido un hecho inusual: por primera vez en más de 50 meses, el ICL ha desacelerado su ritmo de aumento. Esto representa una novedad significativa para los inquilinos, ya que los ajustes en los alquileres serán menores a los de meses anteriores.
En concreto, los contratos firmados en octubre de 2022 y 2023 tendrán un ajuste interanual del 237,9% al 1 de octubre de 2024, aproximadamente un 5% menos que el ajuste del mes anterior, que fue del 243,16%. Para ilustrar esto en números: si un inquilino paga actualmente $200.000 de alquiler, a partir de octubre pagará $675.801, y si el alquiler es de $400.000, el monto ascenderá a $1.351.601. Es importante señalar que el ICL varía diariamente, por lo que el aumento puede depender del día exacto en que se firmó el contrato.
¿Cómo se Ajustan los Alquileres Pactados Bajo la Nueva Ley?
Aquellos contratos de alquiler firmados entre el 18 de octubre y el 29 de diciembre de 2023 fueron acordados bajo una modificación de la ley que utilizaba el coeficiente Casa Propia. Estos contratos no verán su segunda actualización hasta el 18 de octubre de 2024. En estos casos, el ajuste también está regulado por un índice, aunque basado en un criterio diferente al del ICL.
Por otra parte, los contratos firmados después del 29 de diciembre de 2023, cuando se derogó la ley anterior, presentan un panorama distinto. La derogación de la Ley de Alquileres estableció la libertad contractual entre las partes, lo que significa que ahora inquilinos y propietarios pueden acordar tanto el índice de ajuste como la duración del contrato. No obstante, muchas negociaciones han optado por utilizar el Índice de Precios al Consumidor (IPC) como base de ajuste, que sigue el ritmo de la inflación.
Ajustes con el Índice de Precios al Consumidor (IPC)
El IPC, que refleja la inflación general en el país, ha sido el índice elegido por muchos propietarios e inquilinos tras la derogación de la Ley de Alquileres. A diferencia del ICL, que ajusta anualmente, el IPC puede ajustarse en períodos más cortos, como de forma trimestral. Por ejemplo, para un contrato de alquiler de $400.000 firmado en julio de 2024 con ajuste trimestral, el monto a pagar en octubre sería de $451.562, dado el aumento del 12,89% registrado por el IPC hasta agosto de 2024.
El economista especializado en vivienda, Federico González Rouco, explica que este cambio ha traído una mayor coherencia con la realidad económica argentina. Antes, los contratos se ajustaban cada año con el ICL, lo que generaba una incertidumbre y la necesidad de “cubrirse”, es decir, establecer precios iniciales más altos para compensar posibles aumentos futuros. Ahora, con ajustes más periódicos, esa necesidad de inflar los precios iniciales ha disminuido, lo que puede traducirse en un mercado más equilibrado.
Cómo Calcular el Aumento del Alquiler con el ICL
Existen diferentes métodos para calcular el aumento del alquiler según el ICL. Uno de los más utilizados es a través de una calculadora automática disponible en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. Esta herramienta permite a los inquilinos y propietarios ingresar la fecha en la que se firmó el contrato, la fecha de actualización y el monto inicial del alquiler, para luego obtener el valor actualizado.
Por otro lado, quienes prefieren hacer el cálculo manual pueden acceder al sitio web del Banco Central, donde se actualiza diariamente el índice. El cálculo consiste en dividir el índice actual por el valor del índice en la fecha de firma del contrato y multiplicar el resultado por el valor del alquiler original. El resultado es el monto que deberá abonarse durante el próximo año.
Cómo Calcular el Aumento del Alquiler con el IPC
El ajuste por inflación se puede calcular utilizando varias herramientas disponibles en línea. Una de las más recomendadas es la calculadora de inflación acumulada de Chequeado, que toma como referencia los datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec). Para usar esta herramienta, se ingresa el valor inicial del alquiler y los meses correspondientes al período que se desea ajustar.
En caso de optar por un cálculo manual, es crucial recordar que no se debe sumar la inflación mensual de forma directa, sino multiplicar las variaciones de inflación de cada mes para obtener el valor acumulado del período. Este valor se aplica al alquiler original para obtener el nuevo monto.
Por ejemplo, si un contrato de alquiler firmado el 1 de julio de 2024 por $405.000 debe ajustarse trimestralmente en octubre, los valores de inflación de junio, julio y agosto publicados por el Indec se utilizan para calcular el nuevo valor. Al multiplicar la inflación de cada mes, se obtiene el porcentaje acumulado, que se aplica sobre el valor inicial del alquiler. Este método puede arrojar resultados diferentes a los obtenidos con calculadoras automáticas, debido a los decimales utilizados por el Indec en sus informes.
Conclusión
En un contexto de inflación creciente, los inquilinos de contratos firmados en octubre de 2022 y 2023 bajo la ley derogada experimentan un alivio temporal en sus ajustes de alquiler, gracias a la desaceleración del Índice de Contratos de Locación (ICL). Sin embargo, para aquellos que han firmado contratos bajo la libertad contractual posterior a la derogación de la ley, los ajustes trimestrales por inflación basados en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) se han convertido en la norma.
Este cambio en el panorama de los alquileres en Argentina refleja una adaptación del mercado a las circunstancias económicas actuales, con actualizaciones más periódicas que permiten a los inquilinos y propietarios ajustar sus expectativas de manera más realista. Mientras tanto, las herramientas para calcular estos ajustes, ya sean automáticas o manuales, permiten a las partes involucradas mantener el control sobre los incrementos, asegurando que las rentas reflejen de manera más precisa la inflación y la evolución del mercado inmobiliario.