El mercado inmobiliario en Buenos Aires ha dado señales de recuperación sorprendente en los últimos meses, lo que genera optimismo entre especialistas y actores clave del sector. En agosto de 2024, el mercado mostró uno de los mejores desempeños en años, superando expectativas y registrando cifras que invitan a pensar en un futuro más estable. Con un total de 5297 escrituras de compraventa en la Ciudad de Buenos Aires, el octavo mes del año representó el mejor desempeño de los últimos 75 meses, evidenciando un aumento del 28,1% respecto al mismo mes de 2023. Además, en comparación con julio de 2024, se observó un crecimiento del 7,1% en las operaciones inmobiliarias, un indicio claro de que el mercado sigue fortaleciéndose.
Crecimiento Sostenido en Transacciones y Monto Total
El monto total de las transacciones inmobiliarias realizadas en agosto de 2024 ascendió a $515.023 millones, lo que representa un incremento del 287,4% en comparación con agosto de 2023. Esta significativa alza refleja la confianza que los inversores y compradores están depositando en el mercado inmobiliario. A su vez, el monto promedio de cada acto de compraventa se situó en $97.229.203, equivalente a US$98.985 según el tipo de cambio oficial, lo que marca un aumento del 202,4% en pesos en un año, y del 3,4% en dólares.
Jorge de Bártolo, presidente del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, subraya que este es un resultado alentador y superior a lo esperado. “Es el mejor mes de los últimos 75 meses y, tal como lo previmos el mes pasado, superamos claramente las 5000 operaciones. Estamos viendo también que comenzó a impactar el crédito hipotecario, lo cual es una señal muy positiva para el mercado”, comentó De Bártolo.
Impacto del Crédito Hipotecario
Uno de los factores que ha comenzado a dinamizar el mercado inmobiliario es el repunte en la concesión de créditos hipotecarios. Durante agosto de 2024, se registraron 416 escrituras con hipoteca, un incremento del 133,7% respecto al mismo mes del año anterior, y casi un 300% más en comparación con dos meses atrás. Aunque estas cifras aún son bajas en comparación con los niveles de 2018, cuando se registraron 2300 escrituras con hipoteca en un solo mes, el repunte es una señal alentadora para los actores del mercado.
José Rozados, fundador de Reporte Inmobiliario, destacó que, aunque las cifras de créditos aún son incipientes, el hecho de haber tenido el mejor mes en escrituras desde mayo de 2018 es un signo de que el mercado está en plena recuperación. “Aún no es el nivel al que puede llegar o debe aspirar una ciudad como Buenos Aires, con la cantidad de habitantes que tiene y el interés que despierta para inversores internacionales, pero el camino parece estar bien encaminado”, señaló Rozados.
Por su parte, Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, advirtió que, aunque el crecimiento es positivo, el crédito hipotecario aún enfrenta desafíos importantes en cuanto a velocidad de aprobación y desembolso. “Los procesos de crédito suelen ser lentos al inicio, pero abruptos al final. Es posible que 2024 sea un año de transición, con la expectativa de que 2025 sea mucho mejor, siempre y cuando la economía logre estabilizarse”, comentó Rouco.
Expectativas Futuras
El crédito hipotecario, aunque todavía lejos de los niveles de 2018, está comenzando a jugar un papel clave en el crecimiento del mercado inmobiliario en Buenos Aires. Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, subraya que el impacto real de los créditos hipotecarios se verá en los próximos meses. “Si las operaciones con crédito demoran en promedio dos meses en concretarse, recién en septiembre u octubre se verá el impacto real en el número de escrituras”, comentó.
Además del repunte en los créditos hipotecarios, otro factor que podría influir en el mercado inmobiliario es el blanqueo de capitales. La primera etapa del blanqueo de capitales finaliza el 30 de septiembre de 2024, y se espera que muchas personas aprovechen esta oportunidad para regularizar su dinero y destinarlo a inversiones inmobiliarias. A partir de octubre, se podrá utilizar capital blanqueado para adquirir propiedades, lo que podría generar una mayor demanda y, por ende, un aumento en los precios.
Perspectivas de Precios de Propiedades
Con el crecimiento en la cantidad de operaciones y el aumento en el otorgamiento de créditos hipotecarios, surge la pregunta inevitable: ¿qué sucederá con el valor de las propiedades? Según los datos de Zonaprop, el valor promedio del metro cuadrado en Buenos Aires se encuentra actualmente en US$2301, un 7% por encima del mínimo registrado en junio de 2023, pero aún 17,8% por debajo del máximo histórico alcanzado en marzo de 2019.
Los especialistas coinciden en que los precios de las propiedades aún están relativamente bajos en términos históricos, lo que podría representar una buena oportunidad para los compradores que deseen invertir ahora. Sin embargo, Federico González Rouco advierte que el aumento en los precios del metro cuadrado podría verse limitado por el crecimiento salarial. “Si los salarios no logran mantenerse al ritmo de los aumentos en el valor de las propiedades, el acceso a la vivienda podría volverse más difícil”, comentó.
Por su parte, José Rozados señaló que el aumento en los precios no será homogéneo en toda la ciudad. “El impacto en el valor de las propiedades será segmentado. Las zonas con mayor demanda, como Palermo, Belgrano o Núñez, probablemente verán un aumento en los precios, mientras que en otras áreas menos activas, el impacto será más moderado”, afirmó Rozados.
¿Cuáles Propiedades Subirán de Precio?
En cuanto a qué tipo de propiedades podrían experimentar mayores incrementos de precio, los especialistas apuntan a los departamentos más pequeños y de menor valor. Diego Cazes, director de L.J. Ramos, predice que los departamentos en el rango de entre US$80.000 y US$200.000 serán los que experimenten el mayor aumento. “El 70% de las personas que compran lo hacen para adquirir departamentos, no casas, lo que genera una mayor demanda en este segmento específico del mercado”, afirmó Cazes.
Iván Achával, director de Achaval Cornejo, coincide con esta predicción y agrega que la oferta de inmuebles hoy es un 51% mayor que en la época de los créditos UVA bajo el gobierno de Mauricio Macri, lo que significa que aún existe un colchón de propiedades para absorber la demanda. “Sin duda, a medida que los créditos hipotecarios sigan traccionando y el blanqueo de capitales comience a tener un impacto real, veremos un aumento en los precios de las propiedades”, comentó Achával.
Conclusión
El mercado inmobiliario en Buenos Aires está atravesando una fase de recuperación importante, impulsada principalmente por el aumento en las operaciones de compraventa y el repunte en los créditos hipotecarios. Aunque el camino hacia una plena estabilización aún es largo y dependerá de factores económicos más amplios, los indicadores actuales sugieren que el mercado se está moviendo en la dirección correcta.
El crecimiento en la cantidad de operaciones, el aumento en el monto total de las transacciones y la reactivación del crédito hipotecario son señales claras de que el mercado inmobiliario está en un “microclima” positivo, como lo describen algunos expertos. No obstante, factores como el blanqueo de capitales y la evolución de los salarios serán claves para determinar si esta tendencia de crecimiento se mantendrá en el mediano y largo plazo.
En resumen, el mercado inmobiliario de Buenos Aires tiene viento de cola, con un escenario prometedor para compradores e inversores. Las oportunidades son claras, pero el éxito dependerá de cómo evolucione la economía en los próximos meses. Los actores del sector deberán estar atentos a estos cambios y prepararse para un 2025 que podría consolidar esta tendencia alcista.