Desde la derogación de la Ley de Alquileres a finales de 2023, el mercado inmobiliario ha experimentado cambios significativos que han impactado tanto a inquilinos como a propietarios. Uno de los indicadores más relevantes en este contexto es el Índice para Contratos de Locación (ICL), que ha mostrado por primera vez en 53 meses una disminución interanual del 10% en noviembre de 2024. Este artículo explora la evolución del ICL y sus efectos en el mercado de alquileres y ventas de propiedades en Mendoza, así como las percepciones de los actores clave en el sector.
El ICL y Su Importancia en el Mercado
El ICL se utiliza para ajustar los valores de los alquileres en contratos vigentes firmados bajo la antigua ley. A pesar de que el índice sigue mostrando un ajuste interanual elevado del 227,14%, su descenso del 10% es significativo y marca un cambio en la tendencia. Desde agosto de 2024, el ICL ha acumulado una caída del 20%, indicando que la presión inflacionaria sobre los alquileres está comenzando a aliviarse.
Roberto Irrera, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Mendoza, destacó que la desaceleración del ICL comenzó a notarse en septiembre, después de alcanzar un pico de 247% interanual en agosto. Este fenómeno ha permitido que los inquilinos respiren un poco, ya que aquellos que deban ajustar su alquiler en noviembre, por ejemplo, de $100.000, pasarán a pagar $327.138 al mes hasta octubre de 2025, en lugar de los aumentos brutales que eran habituales en el pasado.
Cambios en la Oferta y Demanda
Uno de los cambios más notables en el mercado de alquileres es el aumento en la oferta de propiedades. Según Irrera, este incremento es positivo, ya que permite que los inquilinos tengan más opciones y, en consecuencia, puedan negociar mejores precios. La ley de oferta y demanda está equilibrando el mercado, y los propietarios deben ajustar sus precios para atraer a los inquilinos.
La reducción de los índices de inflación también ha tenido un efecto estabilizador. Los inquilinos que firmaron contratos en mayo y que ajustan en noviembre han experimentado un acumulado del 26,4%, lo cual es un respiro en comparación con los ajustes prácticamente mensuales que solían ser la norma.
La Reactivación del Mercado de Compra y Venta
Además de la evolución en el mercado de alquileres, también se ha visto una reactivación en el mercado de compra y venta de inmuebles. Irrera señala que ha habido un aumento en la dinámica del mercado, impulsado en parte por la derogación de la Ley de Alquileres. Los intereses de los plazos fijos han disminuido, lo que ha llevado a muchos ahorristas a buscar refugio en inversiones inmobiliarias. El blanqueo de capitales también ha contribuido a este fenómeno, así como la estabilidad del dólar.
La percepción de que “el ladrillo siempre va a ser la mejor inversión como resguardo de capital” es un sentimiento común. A pesar de la volatilidad del mercado, la gente sigue apostando por la compra de propiedades, especialmente ahora que los precios de los materiales de construcción se han estabilizado, lo que anima a algunos a comprar terrenos para edificar.
Propiedades Más Buscadas
En cuanto a las propiedades que la gente busca, los departamentos lideran el mercado de compra y venta. La mayoría de las transacciones se realizan en un rango de precios entre $30.000 y $60.000, mientras que las casas que se comercializan también muestran movimiento, especialmente aquellas con precios hasta $120.000. Esta tendencia sugiere que el mercado se está ajustando a las necesidades y capacidades económicas de los compradores.
El Rol del Crédito Hipotecario
Otro aspecto relevante en el mercado inmobiliario es el impacto del crédito hipotecario. Irrera menciona que, aunque se están comenzando a realizar operaciones con créditos, hay cierta indecisión entre los potenciales compradores. Muchos se sienten perjudicados por el sistema UVA, que funcionó bien en un contexto de estabilidad inflacionaria, pero no en un país como Argentina, donde la inflación es un factor constante.
Sin embargo, la reciente estabilidad en la inflación ha comenzado a restaurar la confianza en los créditos hipotecarios. Como señala Irrera, “sin crédito no hay movimiento, no se construye”. Esto es fundamental, ya que muchos inquilinos que no pueden ahorrar para comprar una propiedad podrían estar dispuestos a pagar una cuota de crédito para adquirir su propia vivienda.
Impacto en el Empleo y la Economía
La construcción es un sector clave que mueve la economía y genera fuentes de trabajo. A medida que el mercado inmobiliario se reactiva, se espera que también haya un aumento en la construcción de nuevas propiedades, lo que a su vez impulsará la creación de empleo en diversas áreas relacionadas. Esto es vital para una economía que busca recuperarse y crecer.
Conclusión
El mercado inmobiliario en Mendoza está en un momento de transformación significativo, marcado por la derogación de la Ley de Alquileres y el descenso del ICL. Aunque aún enfrenta desafíos, como la elevada inflación y la incertidumbre en torno al crédito hipotecario, las tendencias actuales indican un camino hacia la estabilización y el equilibrio en la oferta y demanda.
Los inquilinos ahora tienen más opciones y oportunidades para negociar, mientras que los propietarios deben adaptarse a un nuevo entorno de mercado. La reactivación del mercado de compra y venta de propiedades, impulsada por factores económicos favorables, sugiere que el sector inmobiliario en Mendoza se está encaminando hacia un futuro más prometedor. La clave será mantener la atención en las tendencias económicas y en la respuesta del mercado ante los cambios regulatorios y económicos que puedan surgir.