Desde la implementación del decreto presidencial que derogó la Ley de Alquileres, el mercado inmobiliario en Buenos Aires y las principales ciudades del país ha experimentado cambios radicales. Esta decisión, impulsada por Javier Milei, ha generado un nuevo panorama que afecta tanto a inquilinos como a propietarios. Los efectos de esta medida han reconfigurado la forma en que se negocian y se establecen los contratos de alquiler, dando lugar a un escenario más flexible y dinámico.
Un Contexto de Flexibilidad: La Derogación de la Ley de Alquileres
El decreto derogó leyes previas que imponían condiciones rígidas para los alquileres, como plazos mínimos y la obligatoriedad de ajuste según el Índice de Contratos de Locación (ICL). Esta nueva normativa permitió la vuelta a acuerdos más personalizados entre las partes. Ahora, los inquilinos y propietarios pueden negociar libremente las condiciones de los contratos, sin estar sujetos a plazos fijos y con la posibilidad de establecer pagos en cualquier moneda.
Alberto Héctor Loyarte, un experto del sector inmobiliario, destacó que este cambio revitalizó el mercado de alquiler tradicional, haciéndolo más atractivo que el alquiler temporario. Según Loyarte, la inflación alta y la caída en el turismo internacional redujeron la demanda de alquileres temporarios, lo que provocó que muchas propiedades, especialmente en zonas menos turísticas, quedaran vacías. Esto llevó a varios propietarios a volver al alquiler tradicional, donde las condiciones son más predecibles y estables.
El Auge del Alquiler Tradicional
Con la derogación de la Ley de Alquileres, la oferta de viviendas para alquiler tradicional se disparó, registrando un aumento del 200% en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). Esto también afectó a otras ciudades importantes del país, como Mendoza, Córdoba y Mar del Plata, donde el mercado de alquiler temporario estaba en auge. Según un informe de Inmodata, las propiedades destinadas al alquiler temporal en Mendoza, por ejemplo, disminuyeron drásticamente, mientras que el 81% de los alquileres actuales requieren un contrato mínimo de 30 días, lo que indica una tendencia hacia el alquiler de largo plazo.
La rentabilidad del alquiler temporario en CABA también cayó, ubicándose en un promedio del 4% interanual, mientras que la modalidad tradicional subió al 5% en algunos barrios. Este nuevo contexto ha llevado a muchos propietarios a preferir acuerdos a largo plazo, que ofrecen contratos de dos años con ajustes periódicos y términos negociables, brindando más estabilidad tanto a inquilinos como a dueños.
Recomendaciones Legales para Inquilinos y Propietarios
El decreto que entró en vigencia en diciembre de 2023 trajo consigo un marco de libertad contractual sin precedentes. Esta normativa beneficia tanto a locadores como a locatarios, aumentando la oferta de viviendas y permitiendo a los inquilinos negociar el precio de los alquileres, algo que resultaba difícil con las leyes anteriores.
Enrique Abatti (h.), abogado especialista en derecho inmobiliario, resaltó que antes de la Ley de Alquileres de 2020, la oferta de viviendas en CABA rondaba entre 15.000 y 20.000, pero para junio de 2023 esa cifra había caído a aproximadamente 1.300. Sin embargo, con el nuevo decreto, la oferta subió nuevamente a casi 16.000 en un periodo de solo siete meses. Este aumento, junto con la eliminación de restricciones como el plazo mínimo legal de tres años y el índice de ajuste obligatorio, ha permitido a los inquilinos negociar precios con una reducción de hasta un 20% en algunos barrios de Buenos Aires.
Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios, recomendó a los inquilinos acudir a profesionales del sector para encontrar propiedades que se ajusten a sus expectativas y posibilidades de pago. La negociación de los términos del contrato es clave, ya que ahora es posible pactar la duración, el monto del alquiler y la moneda de pago, además de la posibilidad de rescindir anticipadamente.
Esper también subrayó la importancia de revisar detenidamente el inmueble antes de firmar el contrato, asegurándose de que se especifiquen claramente los gastos y las reparaciones a cargo de cada parte. Un ejemplo práctico que compartió fue el caso de una pareja que logró negociar mejores condiciones de alquiler en la costa gracias a la nueva normativa, lo que demuestra la importancia de consultar con profesionales para garantizar un contrato justo.
Alquiler Temporario vs. Alquiler Tradicional
Uno de los aspectos más destacados de este cambio es la preferencia creciente por el alquiler tradicional frente al alquiler temporario. El alquiler temporario, que antes era muy popular en ciudades turísticas, ha visto una disminución en su rentabilidad y atractivo. La alta rotación de inquilinos en alquileres temporales aumenta el riesgo de impagos y deterioro de las propiedades, además de la falta de garantías. En cambio, los contratos de alquiler tradicional, que incluyen garantías y depósitos de fianza, ofrecen mayor seguridad tanto para los propietarios como para los inquilinos.
Abatti también destacó que los contratos de alquiler temporario son menos convenientes para los propietarios, ya que estos no cuentan con una garantía sólida en caso de incumplimiento, mientras que en los contratos tradicionales se pacta una garantía que cubre al propietario en situaciones de riesgo.
Desafíos Persistentes en el Mercado de Alquileres
Aunque la derogación de la Ley de Alquileres y la implementación del decreto han ampliado la oferta de viviendas y han permitido una mayor flexibilidad en los contratos, no todos los sectores del mercado inmobiliario han visto mejoras significativas. Ludmila Victoria Mazzoni Amado, abogada del estudio Mazzoni & Asociados, señaló que, a pesar de la mayor oferta de viviendas, muchos inquilinos siguen enfrentando dificultades para acceder y mantener una vivienda estable. Los contratos más cortos y los aumentos frecuentes de los precios de alquiler generan incertidumbre, lo que obliga a muchos a considerar la mudanza como su única opción.
Este problema se acentúa en zonas turísticas, donde la falta de viviendas para residentes permanentes ha creado situaciones críticas, como la escasez de médicos en San Martín de los Andes o la falta de opciones de vivienda en San Carlos de Bariloche. Aunque el mercado ha mostrado una expansión en la oferta de propiedades en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA), muchos inquilinos aún no han visto mejoras concretas en su capacidad de acceso a viviendas asequibles.
El decreto de Milei que derogó la Ley de Alquileres ha transformado el mercado inmobiliario argentino, otorgando más libertad y flexibilidad tanto a inquilinos como a propietarios. Sin embargo, a pesar de los beneficios para el mercado de alquiler tradicional, persisten desafíos importantes, como la incertidumbre para los inquilinos y la falta de viviendas permanentes en zonas turísticas. En este contexto, es fundamental que los inquilinos comprendan y negocien los términos de sus contratos de manera cuidadosa, buscando asesoría profesional para garantizar acuerdos justos y beneficiosos para ambas partes.