El Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70 trajo consigo importantes modificaciones en la regulación de los contratos de alquiler de viviendas en Argentina. A tres meses de su implementación, tanto propietarios como inquilinos se han ido adaptando a las nuevas reglas que permiten establecer acuerdos más flexibles y ajustados a las necesidades del mercado. Este decreto, que vino a reemplazar la Ley de Alquileres de 2020, ha marcado un antes y un después en la forma en que se pactan los contratos de arrendamiento en el país.
La derogación de la Ley de Alquileres de 2020
Con la derogación de la Ley de Alquileres de 2020, los contratos volvieron a regirse por las normativas del Código Civil y Comercial de la Nación, dejando atrás muchos de los elementos restrictivos de la anterior legislación. Entre los principales cambios, destaca la posibilidad de acordar la duración del contrato, la moneda en la que se pacta el alquiler y la frecuencia de los ajustes de precio. Estas modificaciones permiten una mayor personalización de los acuerdos y buscan aliviar la presión en un contexto de alta inflación.
Antes del DNU 70, los contratos de alquiler solían tener una duración mínima de tres años con ajustes semestrales obligatorios. Sin embargo, a partir de enero de 2024, se ha flexibilizado esta normativa, permitiendo ajustes trimestrales, cuatrimestrales o semestrales, según lo acuerden las partes. Esta libertad para determinar el período y la frecuencia de los ajustes es una de las novedades más importantes del DNU, ya que permite que los acuerdos se adapten mejor a las realidades económicas de ambas partes.
Flexibilidad en la duración del contrato
Uno de los cambios más destacados introducidos por el DNU 70 es la eliminación del plazo mínimo de duración de los contratos de alquiler. Según Enrique Abatti (h.), abogado especializado en derecho inmobiliario, esta modificación otorga a las partes la libertad de pactar la duración del contrato según su conveniencia, lo que es especialmente útil en un contexto inflacionario como el que atraviesa Argentina.
La posibilidad de establecer contratos de alquiler por plazos más cortos o más largos de lo que se había acostumbrado permite que tanto propietarios como inquilinos encuentren un equilibrio entre sus necesidades. Por ejemplo, un propietario puede preferir contratos más cortos para evitar quedar atrapado en un acuerdo que no se ajusta a las fluctuaciones del mercado, mientras que un inquilino puede optar por plazos más largos para garantizar la estabilidad del alquiler en un momento de alta inflación.
Libertad para pactar el precio y la moneda
Otra de las grandes innovaciones del DNU 70 es la libertad para establecer el precio del alquiler y la moneda en la que se pacta el contrato. Las partes pueden acordar el precio en cualquier moneda que consideren apropiada, ya sea de curso legal nacional o extranjera. Esta flexibilización es particularmente relevante en un mercado en el que el dólar juega un rol central en las decisiones económicas.
Mariano Esper, abogado especializado en temas inmobiliarios, destaca que esta medida permite a propietarios e inquilinos adaptarse mejor a las fluctuaciones del mercado cambiario. Además, permite pactar contratos en dólares o en pesos con cláusulas de ajuste basadas en índices como el Índice de Precios al Consumidor (IPC) o cualquier otro indicador que las partes consideren adecuado.
Tipos de garantías habilitadas
El DNU 70 también ha introducido cambios en cuanto a las garantías necesarias para celebrar contratos de alquiler. Anteriormente, las garantías solían estar limitadas a inmuebles o recibos de sueldo, lo que complicaba el acceso a la vivienda para muchos inquilinos. Sin embargo, con la nueva normativa, las partes tienen mayor libertad para acordar diferentes tipos de garantías, incluyendo avales personales, garantías respaldadas por entidades bancarias, empresas dedicadas a otorgar garantías o seguros de caución.
La posibilidad de pactar más de una garantía por contrato y de actualizar el depósito en garantía durante la vigencia del contrato es otro de los aspectos que genera mayor flexibilidad. Esto permite a los inquilinos y propietarios negociar mejores condiciones para asegurar el cumplimiento de las obligaciones contractuales sin estar limitados por las tradicionales restricciones del mercado.
Rescisión anticipada y penalidades
El DNU 70 también flexibiliza las condiciones para la rescisión anticipada de los contratos de alquiler. Anteriormente, los inquilinos debían esperar al menos seis meses antes de poder rescindir el contrato, y si lo hacían antes de cumplir un año, debían pagar una indemnización de un mes y medio. Con la nueva normativa, la rescisión anticipada puede efectuarse en cualquier momento del contrato, siempre que el inquilino abone una indemnización equivalente al 10% de los alquileres futuros hasta la finalización del contrato.
Esta medida busca otorgar mayor libertad a los inquilinos, permitiéndoles salir de un contrato que ya no les resulta conveniente sin incurrir en penalidades desmedidas. A su vez, los propietarios también pueden beneficiarse de esta flexibilidad, ya que se facilita la negociación de nuevas condiciones de arrendamiento en caso de que el inquilino decida rescindir anticipadamente.
Los contratos en el contexto inflacionario
La situación económica de Argentina, caracterizada por una alta inflación, ha influido notablemente en los precios de los alquileres. Hoy en día, alquilar un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires puede costar entre $350.000 y $450.000 mensuales, según los datos proporcionados por especialistas del sector. A pesar del aumento en la oferta de propiedades para alquiler tras la implementación del DNU 70, los costos siguen siendo elevados debido a la inercia inflacionaria.
Rodolfo Martín Barbieri, abogado y asesor en derecho inmobiliario, sostiene que si la inflación se estabiliza en los próximos meses, los valores de los alquileres y las actualizaciones contractuales podrían reducirse considerablemente. Esto crearía un escenario más favorable tanto para propietarios como para inquilinos, ya que una menor inflación permitiría mayor estabilidad financiera y reduciría la necesidad de constantes aumentos en los precios de los alquileres.
Cláusulas importantes en los contratos de alquiler
En este nuevo contexto, los especialistas en derecho inmobiliario recomiendan prestar especial atención a la redacción de los contratos de alquiler, dado que ahora se permite una mayor libertad en su contenido. Mariano Esper señala que es crucial establecer cláusulas claras que aborden aspectos como la distribución de gastos, la responsabilidad por daños y reparaciones, el seguro de incendio, y la posibilidad de tener mascotas, entre otros.
Por ejemplo, es importante especificar cómo se repartirán los gastos del inmueble, incluyendo servicios, impuestos y expensas. También se debe dejar claro quién será responsable de las reparaciones necesarias durante la vigencia del contrato, ya que esto puede ser una fuente de conflicto si no está bien detallado.
Contratos para oficinas y propiedades comerciales
Si bien el DNU 70 introduce importantes modificaciones en los contratos de alquiler habitacional, también impacta en los contratos comerciales y de oficinas. En estos casos, los plazos suelen ser más largos, llegando a los 36 o incluso 60 meses en algunos casos, dependiendo de la zona y la categoría del inmueble. En áreas codiciadas como Palermo o Núñez, los valores de alquileres de oficinas pueden oscilar entre USD 22 y USD 26 por metro cuadrado.
Mariana Stange, CEO de una empresa inmobiliaria, indica que los contratos de alquiler para oficinas también han comenzado a pactarse en dólares, o bien en pesos con ajustes trimestrales basados en el IPC. Este tipo de acuerdos brinda una mayor previsibilidad para las empresas que alquilan oficinas, permitiéndoles planificar sus gastos en un contexto de alta volatilidad económica.
El DNU 70 ha introducido una serie de cambios que buscan flexibilizar y modernizar el mercado de alquileres en Argentina. La eliminación del plazo mínimo de duración, la libertad para pactar el precio y la moneda, y la flexibilización de las garantías son solo algunas de las modificaciones que buscan adaptar los contratos a las realidades económicas del país.
Estas medidas han sido bien recibidas tanto por propietarios como por inquilinos, quienes ahora cuentan con herramientas más dinámicas para negociar sus contratos y adaptarse a las fluctuaciones del mercado. Sin embargo, es fundamental que ambas partes actúen de manera responsable al utilizar esta libertad contractual, asegurándose de que las cláusulas estén claramente definidas para evitar conflictos futuros. En un contexto de alta inflación y cambios económicos, esta nueva normativa ofrece un respiro a las tensiones entre locadores y locatarios, permitiendo una mayor estabilidad en el mercado de alquileres.