En un contexto de constantes cambios y desafíos en el mercado inmobiliario argentino, el panorama de los alquileres se ha visto notablemente transformado. Desde la derogación de la ley de alquileres el 29 de diciembre de 2023 por el presidente Javier Milei, el país ha experimentado un cambio drástico en las reglas del juego. Este artículo explora el impacto de estas modificaciones, las dificultades que enfrentan tanto inquilinos como propietarios, y presenta alternativas innovadoras para facilitar el acceso a la vivienda.
La Derogación de la Ley de Alquileres
La ley de alquileres, que establecía una serie de protecciones y regulaciones para los inquilinos y propietarios, fue reemplazada por un nuevo sistema que promueve la libertad contractual. A partir de este cambio, los contratos de alquiler son firmados con una duración predominante de dos años, con ajustes programados cada tres o cuatro meses, reflejando la inflación actual. Esta flexibilidad puede resultar atractiva para algunos propietarios, pero plantea desafíos significativos para los inquilinos, quienes deben navegar en un entorno donde la oferta y demanda de vivienda fluctúan drásticamente.
El Problema de las Garantías
Uno de los principales obstáculos que enfrentan los inquilinos es la obtención de una garantía aceptada por los propietarios. Hasta la derogación de la ley, se requería que los inquilinos presentaran dos opciones de garantía, como una garantía propietaria o un seguro de caución, de las cuales el propietario debía elegir una. Sin embargo, con la nueva libertad contractual, el requisito de garantía queda sujeto al acuerdo entre las partes, lo que a menudo resulta en confusiones y dificultades en las negociaciones.
La figura del “Bien de Familia”
La figura del “bien de familia”, que surgió de la ley 14.394 de 1954 y fue reemplazada por el régimen de protección de la vivienda en 2015, tiene implicancias significativas en este contexto. Este régimen protege a los propietarios de embargos, asegurando que, en caso de deudas, el inmueble no pueda ser arrebatado. Sin embargo, la aceptación de una propiedad bajo este régimen como garantía de alquiler se vuelve complicada.
El desafío radica en que, si un propietario desea utilizar un bien que está protegido como garantía, debe desafectarlo, lo que implica un riesgo de desprotección ante posibles acreedores. Esto puede generar incertidumbre tanto para el propietario como para el inquilino, quienes buscan estabilidad en un entorno incierto.
Alternativas a la Desafectación del Bien de Familia
A pesar de las dificultades, ha surgido una alternativa poco conocida que puede facilitar el proceso de alquiler sin la necesidad de desafectar la propiedad del régimen de protección. Esta opción permite que una propiedad afectada por el régimen de protección sea utilizada como garantía, siempre que se cumplan ciertos requisitos.
Proceso de Manifestación de Inoponibilidad
El proceso implica que el titular de la propiedad realice una declaración de inoponibilidad, mediante la cual manifiesta que no opondrá la protección de la vivienda ante cualquier reclamo relacionado con el contrato de alquiler. Este procedimiento, que puede realizarse a través de un acta de manifestación en escritura pública, asegura que el propietario mantenga la protección de su inmueble mientras permite su uso como garantía.
El escribano Magdalena Tato explica que esta manifestación implica que el locador no podrá ser embargado por deudas ajenas a la relación contractual de alquiler. Esto genera un escenario en el cual tanto el inquilino como el propietario se benefician: el inquilino obtiene la garantía necesaria para acceder a la vivienda, mientras que el propietario protege su bien frente a embargos.
Beneficios de la Nueva Alternativa
La utilización de una propiedad afectada al régimen de protección como garantía ofrece múltiples beneficios:
- Protección para el Propietario: Al no desafectar el inmueble, el propietario mantiene su protección ante deudas y embargos, evitando situaciones de riesgo financiero.
- Acceso para el Inquilino: Los inquilinos pueden acceder a propiedades sin la presión de desafectar un bien que puede ser vital para su seguridad financiera.
- Mayor Flexibilidad en el Mercado: Esta alternativa permite ampliar la oferta de propiedades que pueden ser ofrecidas como garantía, facilitando el acceso a la vivienda en un contexto donde la demanda supera a la oferta.
Requisitos para Utilizar un Bien de Familia como Garantía
Para implementar esta opción, se deben cumplir ciertos requisitos establecidos por el Colegio de Escribanos:
- Acta de Manifestación: La declaración de inoponibilidad debe otorgarse mediante un acta de manifestación en escritura pública.
- Identificación del Bien: Se debe identificar el inmueble protegido y detallar su afectación al régimen de protección de la vivienda.
- Obligación Identificada: Es necesario identificar la obligación contraída que se quiere garantizar, así como al acreedor.
- Informe de Inhibición y Dominio: Se requiere solicitar un informe de inhibición del declarante y un informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Asentimiento Conyugal: En caso de que corresponda, es necesario contar con el asentimiento del cónyuge o conviviente.
Desafíos y Consideraciones Futuros
A pesar de las ventajas que ofrece esta alternativa, existen desafíos que deben ser considerados. La falta de conocimiento sobre este procedimiento puede limitar su implementación. Es fundamental que tanto inquilinos como propietarios estén informados sobre sus derechos y las opciones disponibles.
Además, el panorama del mercado inmobiliario sigue siendo incierto. La volatilidad económica y las fluctuaciones en las tasas de interés pueden afectar la demanda y la oferta de propiedades en alquiler, así como las condiciones de los contratos. Los profesionales del sector inmobiliario deben mantenerse actualizados sobre las tendencias del mercado y estar preparados para asesorar a sus clientes en este nuevo entorno.
Conclusión
El mercado de alquileres en Argentina ha cambiado radicalmente tras la derogación de la ley de alquileres. Aunque los nuevos términos de contrato ofrecen mayor flexibilidad, también han generado desafíos significativos para inquilinos y propietarios. Sin embargo, la alternativa de utilizar propiedades afectadas al régimen de protección de la vivienda como garantía representa una solución innovadora que puede facilitar el acceso a la vivienda sin comprometer la seguridad financiera de los propietarios.
A medida que el mercado continúa evolucionando, es vital que las partes involucradas estén informadas y preparadas para navegar en este nuevo contexto. La educación sobre las opciones disponibles y el asesoramiento adecuado son clave para garantizar que tanto inquilinos como propietarios puedan encontrar soluciones que beneficien a ambas partes. En última instancia, el objetivo debe ser crear un entorno en el que todos los actores del mercado inmobiliario puedan prosperar y acceder a las oportunidades que este ofrece.