El sector inmobiliario argentino ha experimentado un cambio significativo en el último año, particularmente después de la derogación de la Ley de Alquileres en 2023. Este giro, impulsado por el Decreto de Necesidad y Urgencia 70/2023 (DNU) del presidente Javier Milei, ha generado un balance positivo en el mercado, promoviendo un incremento exponencial en la oferta de propiedades tanto para alquiler como para venta, lo que ha dinamizado el mercado y equilibrado los precios.
Impacto de la Derogación de la Ley de Alquileres
Antes de la derogación, el mercado se caracterizaba por una oferta limitada de propiedades para alquiler y una mayor disponibilidad de inmuebles para la venta. Los contratos de alquiler eran largos, generalmente con un plazo mínimo de tres años y una actualización semestral basada en el Índice Casa Propia. Los valores eran elevados y los alquileres tendían a estar más en dólares que en pesos.
El DNU de Milei cambió radicalmente esta dinámica al eliminar el plazo mínimo legal para los contratos, lo que permitió una mayor flexibilidad entre las partes involucradas. Esto resultó en un aumento en la oferta de propiedades, que fue clave para satisfacer la creciente demanda en varias regiones del país. Según Eduardo Rosta, presidente de la consultora Rosta y Asociados, este fue un “hito en el mercado inmobiliario”, ya que permitió que los contratos de alquiler se ajustaran a las necesidades y condiciones de ambas partes, generando una libertad contractual que antes no existía.
La Oferta Inmobiliaria en Mendoza: Un Ejemplo del Crecimiento
Un informe elaborado por Aele Inmobiliarias, titulado “Inmodata”, refleja claramente el impacto positivo de esta medida en el mercado inmobiliario de Mendoza. En octubre de 2023, antes de la derogación del DNU, había solo 287 propiedades disponibles para alquiler en el Gran Mendoza. Para octubre de 2024, este número se había disparado a más de 1.000, lo que representa un crecimiento superior al 300%.
Las principales ciudades de la región, como Capital, Godoy Cruz, Guaymallén y Luján de Cuyo, continúan liderando la demanda. Según el informe, los alquileres de propiedades de dos dormitorios en el Gran Mendoza en enero de 2025 oscilan entre los $350.000 y los $800.000, dependiendo de la zona. Las propiedades de lujo, que incluyen amenities como pileta, pueden llegar a costar alrededor de $800.000 mensuales. Sin embargo, el precio no incluye el pago de expensas, lo que sigue siendo un factor importante para los inquilinos.
La Corrección de Precios y la Flexibilidad Contractual
Uno de los fenómenos más notables en el mercado de alquileres de 2024 fue la corrección de precios que ocurrió tras la derogación del DNU. A pesar de que los alquileres comenzaron a un nivel alto, con el paso del tiempo, los precios se ajustaron y, en algunos edificios, departamentos de características similares convivieron a precios más bajos. Esta situación generó un balance entre oferta y demanda, lo que permitió que los precios se estabilizaran en valores más coherentes con el mercado.
Rosta también señaló que la flexibilidad contractual, que permite acuerdos personalizados entre las partes, fue otro factor determinante para mejorar el panorama. Este nuevo enfoque permitió que incluso los contratos vigentes pudieran ser ajustados mediante negociaciones, lo que mejoró la accesibilidad al alquiler.
Expectativas para el 2025: Actualizaciones Anuales y una Evolución Favorable
A medida que se acercan al 2025, las expectativas para el sector inmobiliario son positivas. Rosta proyectó que las actualizaciones de alquileres se estabilizarán y, en lugar de ser cuatrimestrales o semestrales, pasarán a ser anuales. Con la reducción de la inflación, las correcciones anuales podrían convertirse en una nueva norma en el mercado de alquileres, lo que brindará estabilidad y previsibilidad tanto a los inquilinos como a los propietarios.
El lanzamiento de nuevos créditos hipotecarios por parte de diversos bancos también ha sido un factor clave en el dinamismo del sector. Estos créditos, que han experimentado un aumento notable en su aceptación entre los jóvenes de entre 35 y 45 años, han favorecido tanto la construcción como la compra de propiedades. Se espera que el volumen de operaciones con crédito hipotecario continúe creciendo, lo que aportará a la expansión del mercado.
Conclusión: Un Año de Transformaciones y un Futuro Promisor
El 2024 ha sido un año crucial para el mercado inmobiliario argentino, que se ha beneficiado de la derogación de la Ley de Alquileres y de la flexibilidad contractualmente otorgada. La oferta de propiedades ha aumentado significativamente, los precios se han estabilizado y las expectativas para el 2025 son favorables, con actualizaciones anuales de alquileres y un mercado dinámico en crecimiento. A medida que se consolidan estos cambios, el sector inmobiliario argentino parece estar encaminado hacia un futuro prometedor, donde la oferta y la demanda encontrarán un equilibrio adecuado.