El mercado inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires (CABA) se caracteriza por una gran disparidad en los precios de alquileres según la ubicación de los departamentos. Durante el mes de diciembre de 2024, los alquileres en la ciudad experimentaron un incremento promedio del 2,3%, lo que provocó que el valor mensual de un departamento de dos ambientes alcanzara un promedio de $550.000. Estos aumentos y la variabilidad de precios según los barrios reflejan el dinamismo del mercado, donde las diferencias geográficas juegan un papel crucial en las tarifas.
Precios promedio de alquiler en Buenos Aires
Según un informe privado de ZonaProp, el precio medio de alquiler en diciembre para los distintos tipos de departamentos muestra una clara diferencia entre las unidades más pequeñas y las más grandes. Un monoambiente, ideal para una persona sola o una pareja, se alquila por un promedio de $465.091 al mes. En cuanto a los departamentos de dos ambientes, que suelen ser una opción popular para pequeños grupos familiares, el alquiler mensual asciende a $550.450. Los departamentos de tres ambientes, con mayor espacio y habitabilidad, registran un precio promedio de $740.874.
Estos aumentos se enmarcan en un contexto particular. En 2024, los precios de alquiler en CABA aumentaron un 64,4% en comparación con el año anterior, un porcentaje significativamente menor al incremento del 260% observado en 2023. A pesar de este aumento, el precio de los alquileres sigue por debajo de la tasa de inflación general del país, que alcanzó el 118,1% en 2024. Este descenso real en los precios de alquiler es un fenómeno inédito desde 2019.
Barrios más caros y más baratos de CABA
Un aspecto clave del mercado inmobiliario de Buenos Aires es la diferencia en los precios de alquiler entre los diferentes barrios de la ciudad. Puerto Madero, uno de los barrios más exclusivos y de lujo, sigue siendo el más caro para alquilar, con un precio promedio de $941.093 mensuales. Le siguen Núñez y Palermo, con precios promedio de $613.414 y $610.098 respectivamente. Estos barrios, conocidos por su vida nocturna, infraestructura y servicios de alta gama, se destacan por sus altos valores de alquiler, reflejando la alta demanda y la exclusividad de sus zonas.
Por otro lado, existen barrios en los que los precios de alquiler son más accesibles. Lugano es el barrio más económico, con un alquiler promedio de $395.326 mensuales, seguido por Floresta con $474.456 y Vélez Sarsfield con $485.671. Estos barrios, aunque menos exclusivos que los mencionados anteriormente, han comenzado a ganar popularidad debido a su menor costo de vida y su conectividad con el resto de la ciudad.
Además de los precios de alquiler, se ha observado un aumento del 3,3% en la oferta de departamentos en diciembre, lo que sugiere que, aunque los precios siguen siendo altos en muchas zonas, los inquilinos tienen más opciones disponibles. Este aumento en la oferta es significativo, ya que duplica la cantidad de unidades disponibles en comparación con el mínimo histórico alcanzado en febrero de 2023.
Tendencias del mercado de ventas de propiedades
El mercado de ventas en CABA también experimentó un crecimiento en 2024, aunque con una desaceleración en los últimos meses del año. En el análisis anual, el aumento fue del 6,8%, lo que demuestra que los precios de venta, aunque más moderados, siguen en alza. El precio medio de venta en la ciudad se situó en US$2325 por metro cuadrado.
De acuerdo con los datos del relevamiento, los precios de venta de propiedades varían enormemente entre los diferentes barrios. Puerto Madero lidera el ranking de precios con un valor de US$6021 por metro cuadrado, seguido por Palermo con US$3215 y Belgrano con US$3004. En el otro extremo, barrios como Lugano presentan precios más accesibles, con un valor de US$1007 por metro cuadrado.
Perspectivas del mercado inmobiliario
El mercado inmobiliario en Buenos Aires continúa siendo dinámico, con importantes diferencias en los precios de alquiler y venta entre los barrios. A pesar de los aumentos de precios observados en 2024, el mercado se encuentra en un proceso de desaceleración en comparación con los años anteriores. A largo plazo, se espera que la oferta de propiedades siga creciendo, lo que podría generar un equilibrio entre la oferta y la demanda.
Para quienes buscan alquilar, es esencial considerar no solo el precio, sino también la ubicación, ya que los barrios más caros ofrecen mayor accesibilidad a servicios, infraestructura y atractivos turísticos, mientras que los más baratos brindan una opción más económica sin renunciar a la conectividad con el resto de la ciudad. En este contexto, las decisiones sobre dónde vivir en Buenos Aires deben basarse en un análisis detallado de las preferencias personales, las necesidades de movilidad y el presupuesto disponible.
En resumen, el mercado inmobiliario en Buenos Aires continúa experimentando aumentos en los precios de alquiler, pero a un ritmo más moderado que en años anteriores. La diferencia de precios entre barrios sigue siendo un factor clave a tener en cuenta al momento de buscar vivienda en la ciudad.