Antes del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) de Javier Milei, el mercado inmobiliario en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) mostraba una clara preferencia por los alquileres temporarios, impulsada por la regulación que regía sobre los alquileres tradicionales. Muchos propietarios habían decidido invertir en la adecuación de sus propiedades para entrar al mercado de los alquileres de corto plazo, beneficiándose de rentabilidades más altas. Sin embargo, el nuevo escenario legal ha cambiado el panorama, provocando un retorno al alquiler tradicional.
Incremento en la Oferta de Alquileres Tradicionales
Según el informe de Zonaprop, la oferta de alquileres tradicionales en CABA aumentó un 96% en los dos primeros meses del año, mientras que la oferta de alquileres temporarios cayó de 10.400 a 9.100 unidades en el mismo período, según Soledad Balayan, broker del sector. Este fenómeno refleja la tendencia de algunos propietarios de regresar al alquiler tradicional, aprovechando las nuevas condiciones legales que permiten mayor flexibilidad en la negociación de los términos del contrato, como la elección de la moneda, el plazo y la periodicidad de los ajustes.
Lady Siebenhaar, titular de Nativa Soluciones Inmobiliarias, explica que un 5% de los propietarios que habían migrado al alquiler temporario, decidió en enero volver al tradicional. Este movimiento está motivado, en parte, por el temor a que las propiedades temporarias no siempre estén ocupadas, dado el dinamismo que exige este modelo de negocio.
Cambios en la Rentabilidad y Competencia en el Mercado Temporario
El alquiler temporario, hasta diciembre de 2023, generaba una rentabilidad mucho mayor en comparación con el tradicional. De acuerdo con el especialista Daniel Bryn, el ingreso bruto mensual de un alquiler temporario en diciembre fue de US$ 731, mientras que el de un alquiler tradicional alcanzaba solo US$ 327. Esta diferencia incentivó a muchos propietarios a optar por los temporarios. No obstante, el DNU de Javier Milei y la eliminación de la ley de alquileres han modificado las reglas del juego, equilibrando las rentabilidades entre ambos tipos de alquiler.
Darío Rizzo, de Alternativa Propiedades, señala que muchos propietarios que se volcaron al alquiler temporario lo hicieron de manera forzada, buscando escapar de los contratos rígidos del alquiler tradicional. Sin embargo, ahora están reconsiderando su estrategia debido a la sobreoferta en el mercado de temporarios, que alcanzó un exceso del 50%. Este desequilibrio ha generado un descenso en la rentabilidad de los alquileres temporarios, obligando a algunos propietarios a regresar al mercado tradicional.
Un Futuro Incierto para el Mercado Temporario
A pesar de la baja en las rentabilidades de los temporarios, algunos expertos del sector inmobiliario, como Soledad Balayan y Silvina Ovalles, creen que el modelo de alquiler temporario seguirá siendo una opción viable a largo plazo, especialmente para aquellas propiedades bien equipadas y destinadas a turistas o nómadas digitales. Según Bryn, aunque la renta bruta mensual de un temporario en febrero de 2024 cayó a US$ 675, sigue siendo un negocio más rentable que el tradicional, con una rentabilidad anual del 7,71%, frente al 4,72% del alquiler tradicional.
El Rol del Dólar en el Mercado Inmobiliario
El tipo de cambio es otro factor clave en el mercado de alquileres temporarios, ya que estos suelen cobrarse en dólares. Sin embargo, el “dólar planchado” y la alta inflación están afectando la rentabilidad de los alquileres temporarios. Propietarios como Rizzo temen que los contratos en dólares queden rezagados frente a la inflación, lo que podría perjudicar sus ganancias.
Conclusión
El DNU de Javier Milei ha provocado una transformación en el mercado de alquileres de CABA, impulsando el regreso de algunos propietarios al mercado tradicional. Si bien el alquiler temporario sigue ofreciendo una mayor rentabilidad, la sobreoferta y el impacto del tipo de cambio generan incertidumbre en este segmento. A medida que se estabiliza el mercado, la rentabilidad de los alquileres tradicionales está recuperando terreno, lo que podría marcar un cambio de tendencia a largo plazo en la oferta inmobiliaria en la ciudad.