En Argentina, los propietarios de viviendas que optan por alquilar sus inmuebles para obtener ingresos ahora tienen la oportunidad de beneficiarse de un incentivo fiscal, aún poco conocido, para declarar esta actividad económica de manera formal y totalmente en blanco. Este beneficio, que se encuentra contemplado en la ley 27.737 y fue reglamentado en 2024 por ARCA (la Agencia de Recaudación y Control Aduanero, anteriormente conocida como AFIP), permite a los propietarios emitir una factura por cada alquiler que reciban, como monotributistas, pero sin la necesidad de pagar la cuota correspondiente al Monotributo en sus distintos componentes.
En este artículo, exploraremos los detalles de este incentivo, los requisitos para acceder a él, los beneficios fiscales que ofrece tanto para el propietario como para el inquilino, y cómo formalizar el alquiler de una vivienda bajo este régimen.
¿Quiénes Pueden Beneficiarse de este Régimen?
El beneficio está dirigido exclusivamente a aquellos propietarios que cumplan con ciertos requisitos establecidos por la normativa. Para poder emitir una factura por los alquileres de viviendas sin pagar la cuota del Monotributo, deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Cantidad de inmuebles: El propietario debe tener hasta dos inmuebles en alquiler. Aquellos que poseen más de dos propiedades no pueden acogerse a este régimen de facturación sin pagar Monotributo.
- Régimen Monotributista: El propietario debe ser monotributista o adherirse a este régimen exclusivamente para la actividad de alquiler de inmuebles. Es importante destacar que aquellos que ya son monotributistas por otras actividades económicas podrán agregar la actividad de alquiler de inmuebles, pero seguirán pagando la cuota del Monotributo correspondiente a su actividad principal. Esto podría implicar, además, que el incremento en la facturación de alquileres podría hacer que el propietario suba de categoría en el Monotributo, lo que implica un mayor pago mensual.
- Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI): El contrato de alquiler debe estar registrado en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI), un trámite obligatorio que debe realizarse en línea dentro de los 15 días corridos a partir de la firma del contrato. Este registro es un requisito indispensable para acceder a los beneficios fiscales relacionados con el alquiler.
Beneficios Fiscales por Declarar los Alquileres
Los propietarios que opten por formalizar el alquiler de su vivienda y registrarlo ante ARCA podrán acceder a una serie de beneficios fiscales que representan un alivio económico significativo, tanto para el propietario como para el inquilino.
1. Impuesto a las Ganancias
El beneficio más destacado es que tanto el propietario como el inquilino pueden deducir parte de los ingresos derivados del alquiler al momento de realizar su declaración del Impuesto a las Ganancias. Con la formalización de los contratos de alquiler, se permite una deducción del 10% del monto total anual del alquiler registrado, sin límite de cantidad. Esto se aplica tanto al propietario como al inquilino si están alcanzados por el Impuesto a las Ganancias.
El inquilino también podrá deducir un 40% adicional, con un límite, lo que representa un incentivo importante para aquellos que alquilan viviendas. De esta forma, tanto las personas que alquilan propiedades como los dueños pueden reducir el impacto de los impuestos.
2. Impuesto a los Bienes Personales
Otro beneficio relevante para el propietario es que la vivienda que se alquila queda exenta del pago del Impuesto a los Bienes Personales. Esto significa que el propietario no tendrá que abonar el impuesto sobre el valor de la propiedad, lo que puede representar un importante ahorro a largo plazo.
3. Impuesto a los Débitos y Créditos
El propietario también se beneficia de una exención del Impuesto a los Débitos y Créditos. Este impuesto, que afecta las operaciones bancarias relacionadas con los pagos de los alquileres, no será aplicable si se realiza la declaración formal de los alquileres ante ARCA. Esto implica un ahorro adicional para el propietario, que no tendrá que abonar este tributo por las transacciones vinculadas con el alquiler de su inmueble.
Posibles Excepciones: Ingresos Brutos
A pesar de los beneficios mencionados, es importante destacar que, si bien los propietarios quedan exentos de pagar Monotributo, podrían estar sujetos a la obligación de abonar el Impuesto a los Ingresos Brutos. Este impuesto es de carácter provincial y, por lo tanto, depende de las normativas locales. Cada provincia tiene sus propias reglas sobre el Impuesto a los Ingresos Brutos y es posible que algunos propietarios deban pagar este impuesto sobre los ingresos derivados del alquiler. Es fundamental que los propietarios consulten con un contador o con la autoridad fiscal de su provincia para determinar si deben cumplir con esta obligación.
¿Cómo Declarar el Contrato de Alquiler?
Para poder acceder a los beneficios fiscales establecidos por la ley 27.737, el propietario debe registrar el contrato de alquiler en el Registro de Locaciones de Inmuebles (RELI) de ARCA. A continuación, describimos el paso a paso para realizar este trámite:
Paso 1: Acceder con Clave Fiscal
El primer paso es ingresar con la Clave Fiscal al portal de ARCA. La Clave Fiscal es un sistema de autenticación de la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) que permite a los usuarios realizar trámites en línea de manera segura.
Paso 2: Seleccionar el Servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI”
Una vez dentro del portal, el propietario deberá buscar y seleccionar el servicio denominado “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI”. Este servicio es el que permite registrar los contratos de alquiler de viviendas ante la autoridad fiscal.
Paso 3: Completar los Datos del Contrato
A continuación, el propietario deberá ingresar todos los datos requeridos sobre las partes involucradas (propietario e inquilino), el inmueble y las características del contrato. Es importante completar todos los campos de manera precisa, ya que cualquier error o falta de información podría invalidar el registro.
Paso 4: Adjuntar el Contrato en Formato PDF o JPG
El propietario deberá adjuntar una copia del contrato de alquiler en formato PDF o JPG. Este contrato debe estar debidamente firmado y contener todos los términos acordados entre las partes.
Paso 5: Guardar la Constancia del Trámite
Una vez completado el formulario y adjuntados los documentos requeridos, el propietario deberá guardar la constancia del trámite realizado. Esta constancia será necesaria como prueba de que el contrato ha sido registrado ante ARCA.
Adherirse al Monotributo para Declarar los Ingresos del Alquiler
Después de registrar el contrato en el RELI, el siguiente paso es adherirse al régimen del Monotributo. Para ello, el propietario debe ingresar con su Clave Fiscal al portal oficial del Monotributo (monotributo.afip.gob.ar) y seleccionar la opción de alta como locador de hasta dos inmuebles. Este paso es esencial para poder acceder a los beneficios fiscales sin tener que abonar la cuota del Monotributo.
Formalizar los ingresos por alquiler de inmuebles es una excelente manera de aprovechar los beneficios fiscales disponibles para los propietarios de viviendas en Argentina. Mediante la declaración de los contratos de alquiler ante ARCA y la adhesión al régimen del Monotributo, los propietarios pueden reducir significativamente su carga tributaria, mientras que los inquilinos también se benefician con deducciones fiscales. Además, este proceso contribuye a la transparencia del mercado inmobiliario y fomenta la formalización de las actividades económicas, lo que resulta en un beneficio mutuo para todas las partes involucradas.