En Argentina, el alquiler de propiedades es un proceso complicado que enfrenta numerosos desafíos debido a los altos costos, la falta de legislación clara y los requisitos exigentes por parte de propietarios e inmobiliarias. Con el aumento de la inflación y la incertidumbre económica, encontrar una vivienda adecuada se ha vuelto cada vez más difícil para los inquilinos. A esta problemática se le suman factores adicionales como la necesidad de dolarizar los contratos, las garantías exigidas y la dificultad de encontrar propiedades que se ajusten a los presupuestos disponibles. Sin embargo, en un contexto post Ley de Alquileres, se ha generado una solución innovadora que busca aliviar estos problemas y facilitar el acceso a la vivienda para los argentinos.
La Problemática del Alquiler en Argentina: Costos y Requisitos
El mercado inmobiliario en Argentina ha experimentado cambios significativos en los últimos años. Los alquileres han aumentado considerablemente, mientras que las condiciones para acceder a una propiedad se han vuelto más estrictas. Uno de los problemas recurrentes en este mercado es la alta demanda de garantías para asegurar el cumplimiento de los contratos. A menudo, los propietarios solicitan garantías de una propiedad, lo que implica que los inquilinos deben presentar un inmueble como respaldo. Sin embargo, esta propiedad puede estar afectada al Régimen de Protección de la Vivienda (anteriormente conocido como “Bien de Familia”), lo que implica que no puede ser utilizada como garantía a menos que se desafecte de este régimen, lo que deja al inmueble vulnerable a otros acreedores.
Este tipo de restricciones agrava la situación de los inquilinos que desean acceder a una propiedad en alquiler, ya que se ven obligados a desafectar un bien familiar o encontrar una garantía alternativa. Este proceso es engorroso, costoso y, en muchos casos, inalcanzable para muchas personas, especialmente en un contexto económico donde los precios de los alquileres están dolarizados y las opciones disponibles se reducen considerablemente.
La Innovación: Uso de Propiedades Bajo Régimen de Protección de Vivienda como Garantía
Frente a esta situación, un grupo de escribanas de la Ciudad de Buenos Aires ha desarrollado una herramienta jurídica innovadora que promete revolucionar el mercado de alquileres en Argentina. Esta propuesta permite que las propiedades afectadas al Régimen de Protección de la Vivienda puedan ser utilizadas como garantía en contratos de alquiler sin necesidad de desafectarlas de dicho régimen. Este avance representa una solución concreta para facilitar el acceso a la vivienda para inquilinos y propietarios, además de evitar la vulnerabilidad del inmueble al no tener que desafectar la propiedad del régimen de protección.
La herramienta fue presentada por las escribanas María Magdalena Tato, Vanesa P. Sepliarsky y Eloísa A. Baca Martínez, quienes fueron reconocidas por su trabajo en la Jornada Notarial Argentina. Estas profesionales destacan que el concepto clave detrás de esta solución es la “inoponibilidad”. Este término implica que el titular de la propiedad manifiesta, mediante escritura pública, que no invocará la protección del régimen de vivienda frente a los reclamos derivados del contrato de alquiler. De esta manera, la propiedad continúa bajo la protección del régimen frente a otros acreedores, pero no frente a los reclamos específicos relacionados con el contrato de locación.
Beneficios para Inquilinos y Propietarios
La propuesta presentada por las escribanas tiene múltiples beneficios para todas las partes involucradas en el contrato de alquiler. Para los inquilinos, la nueva herramienta ofrece una forma de acceder a propiedades que antes no podían ser utilizadas como garantía debido a su afectación al régimen de protección de la vivienda. Esto amplía las posibilidades para aquellos que, por ejemplo, desean alquilar una vivienda y no tienen otras opciones de garantía.
Por otro lado, para los propietarios, la principal ventaja es que la propiedad sigue protegida frente a otros acreedores, lo que garantiza que el inmueble no esté en riesgo en caso de deudas o problemas financieros. Esto también beneficia al locador, quien obtiene una garantía más amplia para asegurar el cumplimiento del contrato. La posibilidad de usar propiedades protegidas sin necesidad de desafectarlas amplía la cantidad de inmuebles que pueden ofrecerse como garantía, lo que también favorece a las inmobiliarias que se encargan de gestionar estos contratos.
La Importancia de la Transparencia y la Legalidad en los Contratos
Uno de los aspectos más importantes de esta solución es la transparencia. El proceso de inoponibilidad se realiza mediante una escritura pública, donde se identifican tanto el inmueble protegido como los datos relevantes sobre su afectación al régimen de protección de la vivienda. Además, las escribanas recomiendan solicitar un informe de inhibición del declarante y un informe de dominio del inmueble en el Registro de la Propiedad Inmueble para garantizar que el bien esté libre de cargas previas y que el trámite se realice de manera legal y transparente.
En cuanto a los costos, la tramitación de este procedimiento tiene un costo aproximado de $250,000 y su vigencia se extiende para la renovación del contrato de alquiler. Sin embargo, el proceso es relativamente rápido y no afecta la firma del contrato, lo que significa que la gestión de la garantía puede realizarse simultáneamente con la firma del contrato de alquiler, evitando demoras innecesarias.
Impacto en el Mercado Inmobiliario y la Sociedad
La creación de esta herramienta jurídica tiene un impacto significativo en el mercado inmobiliario de Buenos Aires y, por extensión, en todo el país. Al permitir que más propiedades se ofrezcan como garantía, se genera un entorno más flexible y accesible para los inquilinos. Esto puede contribuir a estabilizar los precios de los alquileres y a fomentar una mayor negociación entre propietarios e inquilinos.
Además, esta solución también ofrece un alivio a las familias que desean alquilar una propiedad pero que se ven obstaculizadas por la falta de una garantía viable. En muchos casos, los padres que desean que sus hijos vivan de manera independiente se enfrentan a la imposibilidad de ofrecer una garantía adecuada, ya que la casa familiar está protegida por el régimen de protección de la vivienda. Con esta nueva herramienta, ya no será necesario desafectar la propiedad, lo que facilita el proceso de alquiler sin comprometer la seguridad del hogar.
Por otro lado, la medida también tiene implicancias positivas para el desarrollo de pequeñas y medianas empresas (PYMES). Los emprendedores que necesiten alquilar un local para su negocio podrán utilizar su vivienda protegida como garantía sin tener que desprotegerla. Esto permite que aquellos que ya están comprometidos con una propiedad bajo el régimen de protección de la vivienda puedan acceder a los espacios comerciales necesarios para su emprendimiento, contribuyendo al crecimiento económico de la región.
El mercado de alquileres en Argentina ha atravesado períodos de incertidumbre y dificultades debido a factores económicos y legales. Sin embargo, la propuesta innovadora presentada por un grupo de escribanas de Buenos Aires representa una solución práctica y accesible para resolver uno de los principales obstáculos que enfrentan los inquilinos y propietarios: el uso de propiedades protegidas como garantía. Este avance legal no solo facilita el acceso a la vivienda, sino que también garantiza la protección de los bienes de los propietarios frente a otros acreedores, lo que fortalece la seguridad en los contratos de alquiler. A medida que esta herramienta se implementa más ampliamente, se espera que el mercado inmobiliario argentino se vuelva más flexible y accesible, beneficiando a todas las partes involucradas.