El Contrato de Alquiler de Vivienda, también conocido como “contrato de locación”, es un acuerdo legal que regula el alquiler de un inmueble para su uso exclusivo como vivienda. Este tipo de contrato formaliza las condiciones en las que una persona (locataria) puede habitar un inmueble propiedad de otra persona (locadora), y es fundamental para evitar posibles conflictos entre ambas partes.
En este artículo, exploraremos en detalle qué es un Contrato de Alquiler de Vivienda, los distintos tipos de alquileres que existen, los derechos y obligaciones de las partes involucradas, así como otros aspectos importantes que deben tenerse en cuenta.
¿Qué es un Contrato de Alquiler de Vivienda?
El Contrato de Alquiler de Vivienda es un documento legal que establece los términos y condiciones del alquiler de un inmueble que será utilizado exclusivamente como vivienda, es decir, no puede ser utilizado para fines comerciales. El inmueble debe ser urbano, lo que significa que debe estar ubicado dentro de una ciudad o un área urbana.
Entre los principales elementos que regula este contrato se incluyen:
- El plazo de duración del alquiler.
- El precio del alquiler (canon locativo).
- La frecuencia de los pagos.
- La existencia de depósitos en garantía.
- Los derechos y obligaciones de ambas partes.
Es importante que este contrato se realice por escrito para garantizar su validez legal. Los acuerdos verbales no tienen fuerza jurídica en este tipo de contratos, lo que protege a ambas partes en caso de incumplimiento.
Tipos de Alquileres
Dependiendo del uso que se le dará al inmueble, existen diferentes tipos de alquileres, cada uno de los cuales debe documentarse a través de un contrato específico:
- Alquiler para vivienda permanente: Este tipo de contrato se utiliza cuando el inquilino alquila una vivienda para habitarla durante un período prolongado.
- Alquiler temporario de vivienda turística: Si el alquiler es por un corto periodo, normalmente durante las vacaciones, se deberá utilizar un contrato específico para alquiler temporario.
- Alquiler comercial: Este tipo de contrato se usa cuando el inmueble será utilizado para actividades comerciales como oficinas, consultorios o depósitos.
- Alquiler de cochera: Este contrato regula el alquiler exclusivo de un espacio para estacionamiento de vehículos por un período prolongado.
- Subalquiler: Si una persona ya alquila un inmueble y desea alquilar una parte del mismo a otra persona, se requerirá un contrato de subalquiler.
Cada tipo de alquiler tiene regulaciones legales específicas y requiere su propio contrato para evitar cualquier inconveniente.
La Importancia de un Contrato por Escrito
Por ley, el Contrato de Alquiler de Vivienda debe realizarse por escrito, ya que los acuerdos verbales carecen de validez legal. Esto protege tanto al locador como al locatario, permitiéndoles tener un documento que sirva de prueba en caso de disputas.
Además de proteger a ambas partes, un contrato escrito detalla claramente las condiciones del alquiler, incluyendo el precio, la duración, las obligaciones y los derechos de cada una de las partes. Esto evita confusiones y posibles malentendidos.
Depósito en Garantía
Uno de los elementos más comunes en un contrato de alquiler es el depósito en garantía. Este es un monto de dinero que el inquilino entrega al propietario al momento de firmar el contrato, y que es retenido durante toda la duración del contrato. Su objetivo es cubrir posibles daños en el inmueble o pagos pendientes en caso de incumplimiento de las obligaciones por parte del inquilino.
Al finalizar el contrato, si no se ha incumplido ninguna obligación, el depósito debe ser devuelto íntegramente al inquilino.
Designación de un Garante
En muchos casos, los propietarios solicitan que el inquilino presente un garante. El garante es una persona que se compromete a responder por las obligaciones del inquilino en caso de incumplimiento. Si el inquilino no paga el alquiler o incumple otras obligaciones, el propietario puede reclamarle al garante las sumas adeudadas.
El garante también puede ser demandado judicialmente junto con el inquilino en caso de que no se cumplan las obligaciones del contrato.
Duración del Contrato de Alquiler
La duración de un Contrato de Alquiler de Vivienda puede variar según las necesidades de las partes, pero no puede exceder los 20 años. Si el contrato no especifica un plazo de duración, se presumirá que es de 2 años.
Este límite temporal asegura que tanto el propietario como el inquilino puedan planificar a largo plazo, pero también que ninguna de las partes quede atada a un acuerdo indefinidamente.
Documentos Adicionales
Es común que el contrato incluya anexos que describan el estado del inmueble al momento de firmar el contrato, así como cualquier mobiliario que se encuentre en la vivienda. Estos documentos adicionales deben ser firmados por ambas partes y conservarse junto con el contrato.
Si el inmueble forma parte de un edificio o propiedad horizontal, el inquilino debe recibir una copia del reglamento de copropiedad o cualquier otro documento que regule la convivencia en ese espacio.
¿Es necesario un Escribano Público?
Aunque no es obligatorio, muchas personas optan por certificar las firmas del contrato ante un escribano público para garantizar la autenticidad de las mismas y evitar futuros problemas legales. Si bien esto genera un costo adicional, puede ser beneficioso en caso de disputas.
Otra opción es firmar el contrato con firma digital, que es válida en su versión electrónica pero no en la impresa. Esto facilita el trámite y otorga seguridad legal a las partes.
Registro del Contrato
Desde el 29 de diciembre de 2023, ya no es necesario registrar los contratos de alquiler ante la AFIP (Administración Federal de Ingresos Públicos). Esto simplifica el proceso de alquiler, aunque los propietarios aún deben cumplir con sus obligaciones fiscales.
Costos Relacionados con el Contrato
Al firmar un contrato de alquiler, existen varios costos que deben considerarse:
- Impuesto de sellos: Este es un impuesto que se aplica a la mayoría de los contratos escritos y varía según la provincia en la que se encuentre el inmueble. Dependiendo de su valor, el contrato puede estar exento de este impuesto.
- Comisión inmobiliaria: Si una inmobiliaria interviene en el contrato, deberá pagarse una comisión que varía entre el 1% y 5% del valor del alquiler por el total de meses del contrato. En algunas jurisdicciones, como en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, está prohibido cobrar esta comisión al inquilino.
- Honorarios del escribano: En caso de que intervenga un escribano para certificar las firmas o redactar el contrato, deberán abonarse sus honorarios profesionales.
También es común que el inquilino deba pagar uno o más meses de alquiler por adelantado y entregar un depósito en garantía al momento de firmar el contrato.
Alquiler Gratuito
Si el propietario desea permitir que otra persona use su vivienda sin cobrarle alquiler, deberá firmarse un Contrato de Préstamo de Cosas en lugar de un contrato de alquiler. Este tipo de contrato regula el uso gratuito de un inmueble y tiene implicaciones legales distintas a las de un contrato de alquiler.
Elementos que Debe Contener un Contrato de Alquiler de Vivienda
Todo contrato de alquiler debe incluir ciertos elementos esenciales, tales como:
- Identificación de las partes: El contrato debe indicar claramente quién es el propietario (locadora) y quién es el inquilino (locataria).
- Descripción del inmueble: Se debe especificar la ubicación y una descripción detallada del inmueble.
- Duración del contrato: El contrato debe indicar la cantidad de días, meses o años que durará. Si no se especifica, por ley será de 2 años.
- Canon locativo: Este es el monto que el inquilino pagará periódicamente al propietario, especificando la moneda y la frecuencia de pago.
- Depósito en garantía: En caso de que se requiera, el contrato debe incluir el monto del depósito y las condiciones bajo las cuales será devuelto.
Legislación Aplicable
Los contratos de alquiler firmados a partir del 29 de diciembre de 2023 se rigen por el Código Civil y Comercial de la Nación con las modificaciones del DNU 70/2023. Los contratos firmados antes de esa fecha siguen las disposiciones vigentes en el momento de su firma.
En resumen, el Contrato de Alquiler de Vivienda es un documento crucial que protege tanto al propietario como al inquilino, estableciendo las reglas del alquiler de manera clara y precisa. Al cumplir con las disposiciones legales y seguir buenas prácticas, las partes pueden evitar problemas y asegurar una convivencia armoniosa.