Alquilar un inmueble, ya sea a través de una inmobiliaria o directamente con un particular, puede ser una experiencia gratificante si se realiza de manera correcta. Sin embargo, es fundamental que este proceso se lleve a cabo con precaución, y el primer paso esencial es tener un contrato de alquiler por escrito. A continuación, exploraremos en detalle los aspectos clave del contrato de alquiler, incluyendo su duración, garantías, precios, gastos y más.
Importancia del Contrato por Escrito
Un contrato de alquiler por escrito no solo es una formalidad, sino que actúa como un documento legal que prueba la existencia del acuerdo entre las partes. Sin un contrato por escrito, resulta difícil hacer valer derechos y obligaciones en caso de disputas. Por lo tanto, asegurarse de tener este documento es crucial para protegerse legalmente.
Plazo de Duración del Contrato
El plazo de duración del contrato es uno de los aspectos más importantes a definir. Según las leyes 27.551 y 27.737, el plazo debe ser pactado entre las partes. Si no se establece un plazo determinado, se aplica un mínimo de 3 años. Sin embargo, el Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) 70/23 establece que si no hay un plazo acordado, se considera que el contrato es de 2 años.
Consideraciones sobre la Duración
Es fundamental que las partes acuerden un plazo que se ajuste a sus necesidades. Un contrato a largo plazo puede ofrecer estabilidad, pero también es importante considerar las circunstancias personales y profesionales que pueden afectar la capacidad de cumplir con el alquiler.
Garantías en el Contrato de Alquiler
Las garantías son otra parte esencial del contrato de alquiler. Según las leyes mencionadas, si se requiere una garantía, el inquilino debe proponer al menos dos de las siguientes opciones:
- Título de propiedad inmueble
- Aval bancario
- Seguro de caución
- Garantía de fianza o fiador solidario
- Recibo de sueldo
El DNU 70/2023 permite que las partes determinen libremente las garantías del contrato, incluidas las cantidades y monedas, pero el propietario no está obligado a aceptar todas las garantías propuestas. Es importante establecer claramente en el contrato qué garantías se aceptan para evitar malentendidos.
Precio del Contrato y Su Actualización
La fijación del precio del alquiler y su actualización también están reguladas. Según la Ley 27.551, el precio debe fijarse como un valor único y por períodos mensuales. Se establece un precio para el primer año, que luego se actualizará anualmente según un índice publicado por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Por otro lado, la Ley 27.737 indica que el precio debe ser fijado en moneda nacional y puede actualizarse con la periodicidad que acuerden las partes, pero no inferior a seis meses, utilizando el índice “Casa Propia”.
El DNU 70/2023 permite establecer el alquiler en moneda nacional o extranjera y las partes acuerdan la periodicidad del pago, que no puede ser inferior a mensual. Además, pueden determinar cuándo se ajustará el alquiler usando cualquier índice, público o privado.
Registro de Contratos
Las leyes 27.551 y 27.737 exigen que el locador inscriba el contrato de locación en la AFIP. Cada pago de alquiler debe estar respaldado por una factura que detalle lo pagado. Sin embargo, el DNU 70/2023 elimina la obligación del locador de inscribir el contrato ante la AFIP, lo que puede simplificar el proceso.
Recomendaciones al Comenzar a Habitar el Inmueble
Una vez firmado el contrato y antes de mudarte, es importante inspeccionar el inmueble. Aunque esté en buenas condiciones al momento de ingresar, se recomienda realizar una inspección minuciosa y documentar cualquier desperfecto. Esto se puede hacer presentando un descargo por escrito al locador o a la inmobiliaria, acompañado de fotos que describan el estado real del inmueble.
Algunas preguntas clave para considerar durante esta inspección son:
- ¿Funcionan correctamente las cerraduras?
- ¿Están seguras las bisagras?
- ¿Hay grietas en la bañera?
- ¿Existen burbujas en la pintura?
- ¿Hay humedad en las paredes o el techo?
Estos detalles son vitales para establecer el estado del inmueble en el momento de la entrega, evitando así conflictos futuros.
Comprendiendo el Consorcio
Un consorcio es una entidad jurídica formada por los propietarios de un edificio, quienes toman decisiones sobre el funcionamiento de las áreas comunes a través de votación. Aunque los inquilinos pueden participar en las reuniones, no tienen derecho a voto. El administrador del consorcio, que puede ser uno de los propietarios o una empresa, se encarga de gestionar las decisiones y administrar los ingresos y gastos, incluyendo la liquidación de expensas.
Gastos de Arreglo de Inmuebles
En cuanto a quién asume los gastos por reparaciones, la Ley 27.551 y 27.737 distingue entre arreglos urgentes y no urgentes. Para reparaciones no urgentes, se debe notificar al locador, quien tiene un plazo de 10 días para realizar las reparaciones. Si no lo hace, el inquilino puede proceder a efectuar las reparaciones y compensar los gastos en los próximos alquileres.
En caso de una reparación urgente, el inquilino debe notificar al locador y, si no se realiza la reparación dentro de 24 horas, puede ejecutar la obra y compensar los gastos en futuros alquileres.
El DNU 70/2023 establece que el locador debe mantener el inmueble en condiciones para su uso y cubrir las reparaciones necesarias. Si estas reparaciones interfieren en el uso del inmueble, el inquilino puede solicitar una reducción del alquiler temporalmente.
Expensas e Impuestos
Las expensas son los gastos necesarios para el mantenimiento del edificio y se clasifican en ordinarias y extraordinarias. Las expensas ordinarias cubren gastos fijos y son responsabilidad del inquilino. Por otro lado, las expensas extraordinarias, que son gastos imprevistos, deben ser pagadas por el propietario.
En Santa Fe, la Ordenanza N°12.641 regula la liquidación de expensas de manera clara. En cuanto a los impuestos, el propietario es responsable de los impuestos que gravan el inmueble, como el impuesto inmobiliario. El inquilino, en cambio, debe cubrir los gastos generados por el uso del inmueble, como los costos de electricidad.
Bajo el DNU 70/2023, las partes pueden acordar cómo se pagarán las expensas. Si no se especifica, las expensas ordinarias son responsabilidad del inquilino, mientras que las extraordinarias recaen en el locador.
Renovación del Contrato
La renovación del contrato se puede discutir dentro de los últimos 3 meses de vigencia del mismo. Cualquiera de las partes puede notificar a la otra para renegociar los términos. Si el locador se niega a negociar, el inquilino puede rescindir el contrato sin penalización.
Si el inquilino continúa ocupando el inmueble después de la finalización del contrato, se presume que el contrato se renueva bajo los mismos términos previamente acordados, según lo establecido en el DNU 70/2023.
Finalización Anticipada del Contrato
Si el inquilino desea finalizar el contrato antes de su vencimiento, puede hacerlo después de los primeros seis meses, notificando al locador con tres meses de antelación, sin necesidad de abonar indemnización. Si no se cumple con este plazo, el inquilino puede rescindir el contrato notificando con un mes de antelación, pero deberá pagar una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler durante el primer año y un mes de alquiler a partir del segundo año.
El DNU 70/2023 establece que el inquilino puede finalizar el contrato en cualquier momento, pagando el 10% del saldo restante del contrato.
Entrega de Llaves al Finalizar el Contrato
Al finalizar el contrato, es importante entregar el inmueble conforme a lo acordado. Es recomendable desocupar el lugar unos días antes de la fecha estipulada y solicitar una inspección del locador o inmobiliaria. Si el locador o la inmobiliaria se niega a recibir las llaves, existe la opción de consignarlas.
Conclusión
Alquilar un inmueble puede ser un proceso sencillo si se comprende bien el marco legal y se toman las precauciones necesarias. Contar con un contrato de alquiler por escrito es esencial para evitar problemas futuros. Además, es importante entender las responsabilidades en cuanto a garantías, precios, reparaciones y expensas.
La clave es la comunicación clara entre las partes y la voluntad de cumplir con los acuerdos establecidos. Al seguir estas recomendaciones, tanto inquilinos como propietarios pueden disfrutar de una relación de alquiler armoniosa y sin conflictos.