En un escenario financiero cada vez más complejo, con altos índices de inflación y un mercado inmobiliario que sigue siendo inaccesible para muchas personas, una de las preguntas más recurrentes es: ¿conviene más comprar una vivienda con un crédito hipotecario o continuar alquilando?
La Introducción de los Créditos Hipotecarios UVA
Los créditos hipotecarios ajustados por UVA fueron introducidos en Argentina en abril de 2016, durante el gobierno de Mauricio Macri, con el objetivo de facilitar el acceso a la vivienda propia. Estos préstamos tienen la particularidad de que las cuotas se ajustan por inflación, lo que significa que, aunque las cuotas iniciales puedan ser más bajas, el riesgo de aumento de las mismas es significativo a medida que la inflación crece.
José Rozados, director de Reporte Inmobiliario, explica que “desde su comienzo y hasta la actualidad, la UVA creció casi 64 veces su valor y las cuotas iniciales representaban el 25% de los ingresos del tomador, pero luego, por la alta inflación, llegó a representar hasta un 40%”. A pesar de este aumento, Rozados señala que “ese porcentaje es muy similar al que una persona debe destinar de su sueldo para pagar un alquiler”, lo que hace que la decisión no sea tan sencilla.
El Retorno de los Créditos Hipotecarios en 2024
En los últimos años, el mercado de créditos hipotecarios en Argentina había estado casi ausente, pero en 2024, 22 bancos lanzaron nuevas líneas de créditos hipotecarios, lo que marca un regreso significativo al sector. Según el economista Federico González Rouco, “los bancos apuestan fuerte a la normalización de la economía”. La inclusión de bancos privados ha hecho que haya una mayor competencia en el sector, lo que ha llevado a una reducción de las tasas de interés y una mayor flexibilidad en las condiciones de los préstamos.
Actualmente, las tasas de interés de los créditos hipotecarios UVA oscilan entre el 3% y el 9,5%, con montos de hasta $250 millones y plazos de hasta 30 años. La cuota que paga el tomador suele representar entre el 20% y el 30% de sus ingresos mensuales, lo que permite hacer frente a pagos más accesibles, aunque con el riesgo de que las cuotas se ajusten conforme a la inflación.
El Mercado de Alquileres: Cambios Importantes en 2024
Paralelamente, el mercado de alquileres en Argentina ha experimentado una serie de cambios importantes. En diciembre de 2023, se derogó la ley que establecía regulaciones estrictas sobre los alquileres, lo que permitió una mayor libertad entre las partes en cuanto a la duración y el ajuste de los contratos. Como resultado, las publicaciones de propiedades en alquiler han aumentado un 170% en 2024, y los precios de los alquileres han mostrado una desaceleración en su aumento.
El alquiler de un departamento de un ambiente en Buenos Aires, por ejemplo, se encuentra en promedio en $440.643 al mes, y un departamento de tres ambientes en zonas como Palermo o Caballito puede costar alrededor de $700.000. Estos precios, aunque elevados, se comparan de manera interesante con las cuotas de los créditos hipotecarios.
Créditos Hipotecarios UVA vs. Alquiler: ¿Qué Es Mejor?
La decisión de comprar o alquilar depende de varios factores. Si se compara una cuota de crédito UVA con un alquiler en la ciudad de Buenos Aires, los números muestran que, en algunos casos, las cuotas de los créditos son casi equivalentes al costo del alquiler. Por ejemplo, una familia que solicita un crédito UVA de $103.125.000 para adquirir un departamento en Palermo con un valor de US$125.000, tendría una cuota inicial de $585.532. En comparación, el alquiler de un departamento similar en la misma zona sería de aproximadamente $588.461, es decir, una cifra casi idéntica.
A pesar de que las cuotas de los créditos UVA se ajustan por inflación, lo mismo sucede con los alquileres, cuyos ajustes también se basan en el Índice de Precios al Consumidor (IPC) y pueden variar cada tres o cuatro meses. Sin embargo, las cuotas de los créditos UVA se destinan a la compra de una propiedad, lo que genera un patrimonio a largo plazo, mientras que el alquiler solo proporciona el derecho a habitar un lugar sin generar un activo.
¿Qué Factores Influyen en la Decisión?
- Estabilidad Financiera y Laboral: Si se tiene un empleo estable con ingresos suficientes para afrontar las cuotas crecientes de un crédito hipotecario, comprar una vivienda puede ser una buena opción a largo plazo. Por otro lado, si la situación laboral es incierta o si no se está seguro de querer vivir en un lugar por mucho tiempo, el alquiler puede ofrecer más flexibilidad.
- Tolerancia al Riesgo: Los créditos hipotecarios UVA, aunque con tasas de interés atractivas, implican un riesgo debido a los ajustes por inflación. Aquellos que prefieren mayor certeza y estabilidad económica podrían optar por el alquiler.
- Objetivos a Largo Plazo: Comprar una vivienda es un compromiso a largo plazo, ya que se está tomando una deuda que puede durar entre 20 y 30 años. Alquilar, en cambio, puede ser más conveniente para aquellos que no tienen la certeza de querer permanecer en el mismo lugar por tanto tiempo.
En el complejo escenario actual del mercado inmobiliario, tanto los créditos hipotecarios como los alquileres presentan ventajas y desventajas. Los créditos hipotecarios UVA ofrecen la oportunidad de adquirir una vivienda propia, pero con el riesgo de que las cuotas aumenten debido a la inflación. Por otro lado, el alquiler es más flexible y adecuado para quienes no buscan un compromiso a largo plazo, aunque los precios también están sujetos a aumentos.
La elección entre comprar o alquilar depende en última instancia de la situación financiera y los objetivos personales de cada individuo o familia. Evaluar cuidadosamente ambas opciones, y contar con el asesoramiento adecuado, será clave para tomar la mejor decisión en este entorno económico incierto.