El self-storage o baulera es un sector en fuerte expansión en la Argentina, impulsado por la urbanización, el teletrabajo y el auge del comercio electrónico. Si bien el mercado local está aún en una etapa inicial comparado con Estados Unidos, muestra tasas de ocupación cercanas al 90% en zonas premium y un crecimiento sostenido tras la pandemia.
1. Panorama global y adopción en Argentina
En Estados Unidos, el self-storage movió US $39.500 millones en 2021 y supera en edificios a cadenas como McDonald’s, Starbucks y Walmart juntas. El mercado global valía US $60.1 mil millones en 2024 y proyecta una CAGR cercana al 5% hasta 2032. En América Latina, y especialmente en Argentina, el modelo apenas comienza a consolidarse, con una oferta creciente de instalaciones y ocupaciones que llegan al 90% en zonas costeras.
2. Factores que impulsan la demanda
La adopción de bauleras responde a varios cambios:
- Falta de espacio en viviendas urbanas y oficinas, acentuada por el teletrabajo y la educación a distancia durante la pandemia.
- Crecimiento del e-commerce: Pymes que necesitan espacio para stockear mercancías a menor costo que un local comercial.
- Movilidad y mudanzas frecuentes: Facilita almacenar mobiliario temporalmente y optimizar espacios.
3. Modelos de negocio y precios
Existen dos modelos principales:
- Baulera tradicional: alquiler de espacios por m² o m³ en depósitos físicos.
- Baulera digital (“pick-up & delivery”): la empresa recoge, embala y almacena los objetos, mantiene un catálogo fotográfico online y gestiona devoluciones o ventas a través de una app.
Tarifas típicas (Ciudad de Buenos Aires):
- $ 500–$ 1.100 por m²/mes, según ubicación y tamaño.
- $ 700 por m³/mes en instalaciones de self-storage./li>
- Precio de una baulera estándar de 10 m³: desde $ 3.800/mes.
4. Principales actores locales
- Más Espacio: Pionera en 2008, con depósitos en Palermo (3.000 m²) y Barracas (2.500 m²), ocupación superior al 90%.
- Space Guru: Lanzada en 2020 como baulera inteligente digital, atiende a particulares y pymes, con inversión de US $1 millón y expansión a Uruguay y Kenia.
- Depósito Belgrano: Con 75 años de trayectoria, cubre barrios clave de CABA con tasa de ocupación del 95% y crecimientos de capacidad del 20% anual.
- U-Store (Contenedores marítimos): Opera 450 contenedores y 5.200 m², con expansión a la Costa Atlántica mediante contenedores de 35 m³.
5. Oportunidades de inversión
- Renta fija en dólares: Inversionistas adquieren unidades individuales (Condo Storage) en EE UU, con rendimientos netos del 6–8% anual.
- Exposición a dólar: En un contexto de inflación local, el mercado de bauleras ofrece contratos ajustados en moneda dura.
- Diversificación inmobiliaria: Activos de bajo mantenimiento, alto rendimiento y mínima morosidad, pues la ley faculta la venta en subasta del contenido tras 30 días de impago.
6. Desafíos y perspectivas
- Escala y regulación: Falta de normativas específicas y coeficientes de valuación fiscal claros para autopropietarios e inversores locales.
- Costo de capital: Inversiones iniciales elevadas en obra civil y seguridad.
- Educación de mercado: Concientizar a usuarios y pymes sobre los beneficios y modalidades de self-storage versus bodegas tradicionales.
Conclusión
El negocio de las bauleras en Argentina combina alto nivel de ocupación, diversificación de modelos y atractivos rendimientos en dólares, posicionándose como una alternativa inmobiliaria de bajo riesgo y alta escala de crecimiento. La adopción seguirá acelerándose con el avance del e-commerce, la urbanización y la profesionalización del sector.