El mercado inmobiliario sigue dando señales de reactivación. En particular, la derogación de la ley de alquileres en diciembre de 2023 fue un punto de inflexión que despertó nuevas expectativas en el sector, especialmente en lo que respecta al alquiler de propiedades. Este cambio legal permitió una mayor flexibilidad en las operaciones de compraventa, lo que contribuyó a un aumento notable en la oferta de propiedades en alquiler, al mismo tiempo que se generaron más transacciones de compraventa.
La Rentabilidad de los Alquileres
Uno de los efectos más importantes de la derogación de la ley de alquileres fue el aumento de la rentabilidad de los alquileres para los propietarios. Según los datos más recientes proporcionados por Zonaprop, la relación alquiler/precio en el mercado inmobiliario ha experimentado un aumento, ubicándose en un 5,26% anual. Esto significa que, en promedio, los propietarios pueden esperar una rentabilidad de un 5,26% por cada propiedad que alquilen. Además, el tiempo necesario para recuperar la inversión inicial a través del alquiler se ha reducido en un 11,2%. En la actualidad, se requieren aproximadamente 19 años para repagar una inversión inmobiliaria mediante los ingresos por alquiler, una cifra significativamente más baja que el tiempo requerido hace un año atrás.
Impuestos que los Propietarios Deben Considerar
Aunque la reactivación del mercado inmobiliario presenta grandes oportunidades para los propietarios, es crucial entender los impuestos que se deben pagar al momento de alquilar una propiedad. La rentabilidad de los alquileres puede verse significativamente afectada si los impuestos no son gestionados adecuadamente. A continuación, se detallan los impuestos más importantes que deben tener en cuenta los propietarios:
1. Impuesto al Valor Agregado (IVA)
En cuanto al IVA, la situación depende de la figura fiscal del propietario. Si el propietario es responsable inscripto en IVA, el alquiler estará exento del IVA si el inmueble se destina a la casa habitación del inquilino. Sin embargo, si el inmueble se destina a otros fines, el propietario deberá pagar el IVA correspondiente. Por otro lado, si el propietario es monotributista, el alquiler está exento de IVA, independientemente del uso que el inquilino le dé al inmueble.
Es fundamental conocer la figura fiscal bajo la cual opera el propietario, ya sea monotributista o inscripto en el régimen de Ganancias, ya que esto determinará el impacto fiscal en la rentabilidad de la propiedad.
2. Monotributo
El régimen del monotributo puede ser una opción atractiva para aquellos propietarios que alquilan propiedades. Para poder inscribirse en este régimen, el propietario debe cumplir con ciertos requisitos, como no realizar más de tres actividades simultáneas o poseer más de tres unidades de explotación. En términos generales, cada inmueble se considera una unidad de explotación. Por ejemplo, si un propietario tiene cuatro inmuebles, podría no ser elegible para inscribirse como monotributista. Sin embargo, si los contratos de alquiler están registrados en el servicio “Registro de Locaciones de Inmuebles – RELI” de ARCA (ex AFIP), los inmuebles pueden considerarse como una sola unidad de explotación.
3. Impuesto a las Ganancias
Los propietarios que no están inscriptos como monotributistas y que se encuentran bajo el régimen general impositivo deben pagar el Impuesto a las Ganancias. Este impuesto tiene una alícuota que varía entre el 5% y el 35%, lo que puede significar una carga tributaria considerable si el propietario obtiene ingresos elevados por alquiler. Es importante destacar que la rentabilidad por alquiler puede verse afectada por este impuesto, por lo que es necesario calcular con precisión las implicancias fiscales antes de realizar cualquier inversión en propiedades.
4. Impuesto a los Bienes Personales
El Impuesto a los Bienes Personales afecta a los propietarios cuyo patrimonio total supere el umbral establecido, que para 2024 es de aproximadamente $292.994.964,89. Sin embargo, los inmuebles destinados a casa habitación pueden quedar exentos de este impuesto, siempre y cuando su valor no supere el monto fijado por la ley. Este impuesto es relevante principalmente para aquellos propietarios con un patrimonio considerable, ya que puede afectar el valor neto de la inversión inmobiliaria.
5. Ingresos Brutos
El Impuesto a los Ingresos Brutos es otro factor a considerar para los propietarios de propiedades en alquiler. Dependiendo de la ubicación del inmueble, los ingresos obtenidos del alquiler pueden estar sujetos a este impuesto. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, los ingresos derivados del alquiler de hasta tres unidades con destino a vivienda pueden estar exentos de este impuesto, siempre que no superen el millón de pesos mensuales por propiedad. Si no se cumplen estas condiciones, los alquileres estarán sujetos a una alícuota del 1,5%.
6. Impuesto Inmobiliario
En cuanto al Impuesto Inmobiliario, este impuesto lo paga habitualmente el propietario del inmueble. El monto a abonar depende de la valoración del inmueble y de la jurisdicción en la que se encuentre. Sin embargo, hay situaciones en las que el inquilino podría ser responsable de este impuesto, especialmente en el caso del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza). La normativa vigente ha permitido ciertos cambios en cuanto a la distribución de los pagos, y es importante revisar cada caso para determinar quién debe asumir este gasto.
¿Es un Buen Negocio Alquilar una Propiedad?
Con todas las consideraciones fiscales a tener en cuenta, surge la pregunta: ¿es rentable destinar una propiedad al alquiler? La respuesta depende de varios factores. En primer lugar, el mercado inmobiliario ha mostrado señales claras de recuperación, y la rentabilidad de los alquileres ha mejorado considerablemente, como lo demuestra la relación alquiler/precio. Sin embargo, es crucial que los propietarios tengan en cuenta todos los impuestos involucrados, ya que un alto impacto impositivo puede reducir considerablemente la ganancia neta del alquiler.
Para aquellos interesados en invertir en propiedades, es recomendable realizar un análisis exhaustivo de las condiciones fiscales y del mercado inmobiliario local. Además, siempre es prudente consultar con un contador especializado en el sector inmobiliario para optimizar la rentabilidad y asegurarse de cumplir con todas las normativas fiscales.
La reactivación del mercado inmobiliario presenta una oportunidad interesante para los propietarios de inmuebles. Con una mayor rentabilidad en los alquileres y una oferta de propiedades en aumento, los inversionistas pueden ver en este sector una opción atractiva. Sin embargo, es crucial tener en cuenta los impuestos que deben pagar los propietarios para evaluar correctamente la rentabilidad. Conociendo los detalles sobre IVA, monotributo, Impuesto a las Ganancias, bienes personales, ingresos brutos e inmobiliario, los propietarios podrán tomar decisiones informadas que maximicen sus beneficios y minimicen los riesgos fiscales.