En diciembre de 2023, la derogación de la Ley de Alquileres en Argentina abrió un nuevo panorama para inquilinos y propietarios, marcando un cambio fundamental en la forma en que se establecen los contratos de alquiler. Este cambio se formalizó a través del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) del presidente Javier Milei, que permitió que las partes involucradas pactaran de manera más flexible los términos y condiciones de los contratos. Sin embargo, este nuevo escenario también trae consigo una serie de cuestiones clave que deben ser discutidas, acordadas y reflejadas por escrito antes de firmar cualquier contrato. A continuación, te explicamos los aspectos más relevantes a tener en cuenta en este nuevo marco legal.
1. La moneda y el ajuste en los contratos
Uno de los aspectos fundamentales a definir en los contratos de alquiler es la moneda en la que se pactará el alquiler. A partir de la derogación de la Ley de Alquileres, las partes tienen la libertad de establecer si el alquiler será en pesos, en dólares o en cualquier otra moneda extranjera que acuerden, siempre y cuando quede expresamente indicado en el contrato. Esto otorga una gran flexibilidad, pero también la responsabilidad de garantizar que el acuerdo sea claro para ambas partes.
Además de la moneda, otro punto crucial es el ajuste del alquiler a lo largo del tiempo. En lugar de seguir los índices establecidos por la ley anterior, como el Índice de Contratos de Locación (ICL), ahora las partes pueden acordar el índice que utilizarán para la actualización de la renta. Algunas de las opciones más comunes son la inflación, la evolución salarial, el índice de precios mayoristas o incluso la variación en el precio de la nafta. También se debe acordar la periodicidad con la que se realizará este ajuste, lo cual puede ser anual, semestral o según otro periodo convenido por ambas partes.
2. Duración y rescisión del contrato
En cuanto a la duración de los contratos de alquiler, el plazo será el que las partes acuerden, aunque si no se especifica, la ley establece que la duración mínima será de dos años. De acuerdo con un informe reciente del Colegio Inmobiliario porteño, la mayoría de los contratos que se están firmando en la actualidad son por un período de 24 meses, con ajustes cuatrimestrales y utilizando el Índice de Precios al Consumidor (IPC).
En cuanto a la rescisión del contrato, la situación ha cambiado considerablemente. Bajo la Ley de Alquileres, el inquilino podía rescindir el contrato sin expresar causa después de seis meses, con la obligación de indemnizar al propietario con un mes y medio de alquiler. Si decidía rescindir después del primer año, la indemnización era de un mes. Sin embargo, con la derogación de la ley, las partes tienen la libertad de acordar cómo y cuándo se podrá rescindir el contrato, así como el monto de la indemnización que se aplicará en caso de una rescisión anticipada.
En ausencia de un acuerdo específico en el contrato, el DNU establece que el inquilino podrá rescindir en cualquier momento, pero deberá indemnizar al propietario con el 10% del saldo futuro del alquiler, desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la finalización del contrato. Por ejemplo, si un contrato es por un año y el inquilino lo rescinde a los seis meses, deberá pagar una indemnización equivalente al 10% del alquiler correspondiente a los seis meses restantes.
3. Garantías y depósitos
Otro aspecto importante en los contratos de alquiler es la cuestión de las garantías y los depósitos. Con la derogación de la Ley de Alquileres, se eliminó el límite previamente establecido para el monto del depósito de garantía. Ahora, tanto el propietario como el inquilino son libres de acordar el monto del depósito, sin restricciones legales. Este acuerdo debe quedar claramente establecido en el contrato, para evitar malentendidos en el futuro.
En cuanto a las garantías, la ley anterior establecía que el inquilino debía presentar dos opciones de garantía y el propietario debía elegir una. Estas garantías podían ser un inmueble propio, un recibo de sueldo o un seguro de caución, entre otras. Con la nueva normativa, este punto también queda sujeto al acuerdo entre las partes, lo que da lugar a una mayor flexibilidad en cuanto a las opciones de garantía disponibles.
La derogación de la Ley de Alquileres ha generado un cambio significativo en la forma en que se celebran los contratos de alquiler en Argentina. Aunque esta flexibilización brinda mayor libertad a las partes para pactar los términos que mejor se adapten a sus necesidades, también exige una mayor responsabilidad al momento de negociar y firmar un contrato. Es fundamental que tanto inquilinos como propietarios discutan y acuerden todos los puntos clave, como la moneda, el ajuste, la duración del contrato, las condiciones de rescisión y las garantías, para evitar futuros conflictos. Como siempre, lo más importante es que todo quede claramente reflejado por escrito en el contrato, para asegurar la transparencia y la equidad en la relación entre las partes.