El 1° de diciembre de 2024 marcará un momento clave para el mercado inmobiliario argentino, ya que tres tipos de contratos de alquiler enfrentarán ajustes significativos. Estos cambios reflejan las diferentes normativas que han regido los acuerdos de locación en los últimos años, y sus implicancias afectan tanto a propietarios como a inquilinos.
A continuación, se analizan las particularidades de cada tipo de contrato y cómo impactan en los valores de alquiler.
Tipos de Contratos Afectados
Contratos firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL)
El ICL, vigente durante la ahora derogada Ley de Alquileres, se caracterizó por incrementos constantes, frecuentemente por encima de la inflación. No obstante, desde septiembre de 2024, se evidenció una desaceleración en el ritmo de estos ajustes.
En diciembre, los contratos firmados en el mismo mes del 2022 sufrirán su segunda y última suba interanual del 208,67%, menor al ajuste de noviembre (227,14%), según el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
Ejemplo de Ajuste por ICL
- Un alquiler de $200.000 pasará a $617.339.
- Un alquiler de $400.000 aumentará a $1.234.679.
Cabe destacar que el ICL se actualiza diariamente, por lo que el incremento depende del día en que se firmó el contrato.
Contratos firmados bajo el índice Casa Propia
Este índice, introducido con la actualización de la ley en 2023 (vigente entre el 17 de octubre y el 29 de diciembre), aplica ajustes semestrales. En diciembre, el coeficiente Casa Propia será del 66,97%.
Ejemplo de Ajuste por Casa Propia
- Un alquiler promedio en Buenos Aires de $290.000 (diciembre de 2023):
- Primer ajuste (junio de 2024): $453.839.
- Segundo ajuste (diciembre de 2024): $757.755.
Contratos firmados tras la derogación de la Ley de Alquileres
Los contratos celebrados después del 29 de diciembre de 2023 se rigen por la libre negociación entre las partes. La mayoría de estos acuerdos incluyen actualizaciones trimestrales basadas en el Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por la inflación.
En diciembre, el ajuste trimestral será del 10,69%, según el último índice publicado por el INDEC (octubre de 2024).
Ejemplo de Ajuste por IPC
- Un alquiler de $400.000 iniciado en septiembre de 2024 pasará a $442.750 en diciembre.
Según Federico González Rouco, economista especializado en vivienda, este esquema es más coherente con la realidad económica argentina, al permitir actualizaciones más frecuentes y predecibles, evitando la inflación inicial en los precios.
Impacto de la Finalización de Contratos de Alquiler en Diciembre
En diciembre también finalizarán los contratos firmados en 2021, regidos por la derogada Ley de Alquileres. Estos acuerdos, de tres años de duración y ajustes anuales basados en el IPC, darán paso a nuevas negociaciones bajo las condiciones actuales del mercado:
- Libre negociación de precios.
- Ajustes trimestrales o cuatrimestrales.
- Actualización en pesos y atada a la inflación.
Brecha entre Contratos Vigentes y Nuevos Contratos
Un dato relevante es que los precios de mercado actuales tienden a ser más bajos que los de contratos ajustados por el ICL. Esto se debe a la disparidad entre el índice y el ritmo de los nuevos ajustes.
- En octubre de 2024, los precios de publicación de alquileres aumentaron un 105,3% en comparación con el año anterior.
- Contratos vigentes ajustados por el ICL subieron un 227,14% anual en el mismo período, superando el IPC (209%).
Ejemplo Comparativo
- Alquiler promedio en octubre de 2023: $280.000.
- Ajustado por ICL: $864.275 (octubre de 2024).
- Ajustado por IPC: $746.787.
- Precio promedio actual de mercado: $524.907.
Según Soledad Balayán, titular de Maure Inmobiliaria, esta dinámica ha creado oportunidades para encontrar opciones más económicas en el mercado actual.
Tendencias y Perspectivas del Mercado
La derogación de la Ley de Alquileres ha cambiado significativamente la dinámica del mercado inmobiliario. La libertad para pactar términos entre propietarios e inquilinos ha permitido ajustar los contratos a la realidad económica, aunque también genera incertidumbre para ambas partes.
Factores Clave a Considerar
- Actualizaciones más frecuentes: Los ajustes trimestrales o cuatrimestrales se adaptan mejor a la alta inflación de Argentina.
- Mayor coherencia económica: Se elimina la necesidad de inflar precios iniciales, lo que reduce el impacto de la incertidumbre económica.
- Brecha entre índices y mercado: Los valores de mercado reflejan mejor la oferta y la demanda actuales, beneficiando a quienes negocian nuevos contratos.
Desafíos Persistentes
A pesar de estas mejoras, los inquilinos enfrentan desafíos como:
- Altos costos iniciales: Los depósitos y garantías siguen siendo una barrera de entrada.
- Falta de regulación homogénea: La libertad contractual puede generar desigualdades entre regiones y acuerdos.
El ajuste de alquileres a partir de diciembre de 2024 pone en evidencia las transformaciones del mercado inmobiliario argentino en los últimos años. Mientras que los contratos vigentes firmados bajo el ICL enfrentan incrementos considerables, los nuevos acuerdos permiten condiciones más flexibles y precios más competitivos.
Estos cambios, aunque positivos en muchos aspectos, demandan una mayor planificación por parte de propietarios e inquilinos para adaptarse a las condiciones actuales y garantizar acuerdos justos y sostenibles. El futuro del mercado dependerá de la capacidad de las partes para equilibrar sus intereses en un contexto económico tan volátil como el de Argentina.